埼玉県戸田市で解体工事
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戸田市の解体工事を巡る状況

戸田市は埼玉県の南部に位置する人口約14万人の市です。荒川を境に東京都と接し、交通利便性の高さから東京都心部のベッドタウンとして発展しています。

1985年に埼京線が開通してからは中高層マンションの建設が相次ぎ、市の人口は現在も増加傾向となっています。また、戸田市には若い子育て世代が多いという特徴があり、年齢別人口分布を見ても20代後半から40代の割合が非常に高く、全国平均を大きく超えています。

戸田市の人口増加率は埼玉県内第1位ですが、そこには子供の教育環境が充実していることも影響しているようです。また、イオンモール北戸田をはじめとする大型商業施設も多数あり、さらに彩湖道満グリーンパークのような自然公園等も充実している暮らしやすい街です。

戸田市の住宅事情を調べると、「ヴェレーナ戸田公園テラス」「サンクレイドル北戸田」など、新築マンションの建設が相次いでいます。分譲戸建て住宅に関しても多数売り出されており、価格帯は3,500万円前後と比較的手頃なものとなっています。

賃貸に関して調べると、2~3階建ての物件を中心に新築が多いのですが、一方で築50年という古いアパート等もあり、築30年前後の物件がかなりの数あるようです。戸田市は交通アクセスの良さからベッドタウンとして発展し続けている街ですが、市内には空き家が増加しており、老朽化した住宅の数も少なくありません。

戸田市では、空き家の適正管理と活用に関する課題を解決するための施策を、総合的・計画的に進めるため、「戸田市空家等対策計画」を策定しています。本計画では、「空き家などの発生予防」「空き家などの活用促進」「所有者による適正管理の促進」「行政・地域住民・専門家団体による協働」を4つの基本目標としています。

ここからは、戸田市の解体工事の現状を紹介し、解体工事費用の相場、解体工事を依頼する上で留意するべき点などを紹介していきます。

戸田市の解体工事費の相場(平均坪単価)

解体工事は「木造」「鉄骨造」「RC造」の3種類に大きく分類されます。建物の構造で解体工事費の相場は大きく異なりますが、立地環境によっても差が出ます。戸田市は1960年代から急速に人口が増加した街です。市内には住宅密集地が多く、古い住宅と新しい住宅が混在しているエリアもあります。

そういった環境で解体工事を行うとなると、隣家との距離によっては大型重機を使用することが難しいでしょう。手壊し作業の割合が多くなる場合、工期や費用にも影響が出ますので、これから紹介する解体工事費の相場についてはあくまでも見積りを取る際の一つの目安とお考えください。

ここからは、3つの分類ごとの戸田市の解体工事の相場(平均坪単価)を紹介していきます。

木造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 3.8万円
20〜29坪 3.4万円
30~39坪 3.2万円
40~49坪 3.1万円
50~59坪 3.0万円

まず「木造」の解体費用相場です。「木造」というのは主要構造部分に木材を使用した建築物のことを言います。戸田市における木造建物の解体費用相場は、一般的な規模の30〜39坪で坪単価3.2万円ですが、住宅それぞれの個別条件によってトータルの費用は違ってくるでしょう。戸田市には荒川や笹目川など河川が多く、一部には地盤が弱い土地もあります。

地盤強化のために地中杭などが多数使われている場合は、それらの撤去費用がかかります。そのほか、ブロック塀等の付帯工事があればそれについても費用が発生するでしょう。なお、戸田市には「戸田市ブロック塀等撤去・築造等事業支援補助制度」があり、公道に面するブロック塀等であることなどの一定条件を満たせば撤去費用の一部補助を受けることができますので、着工前に市役所に確認してみると良いでしょう。

ちなみに、木造住宅の解体によって発生した木材や木屑等は状態が良ければ専門の業者に買い取ってもらうことができますので、着工前に解体業者と相談しておきましょう。

鉄骨造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 4.1万円
20〜29坪 3.7万円
30~39坪 3.5万円
40~49坪 3.4万円
50~59坪 3.3万円

続いて「鉄骨造」の解体費用相場です。鉄骨造の建物の解体においては、アスベスト(石綿)を含む建材が使用されているかどうかが重要です。2006年以前に建てられたものであれば、アスベスト(石綿)が使用されている可能性がありますので、必ず事前に調査しておきましょう。

間違って通常通りの工事を進めてしまうとアスベスト飛散事故につながる恐れがあります。アスベストの除去工事は行政によって厳しく定められた作業基準に従い有資格者が工事を進めなくてはいけません。費用はその分高くなりますが、法令を遵守して安全に工事を進める必要があります。

なお、解体によって発生する鉄材や鉄くずに関しても有価物として業者に買い取ってもらうことができますので、解体業者と事前に確認しておきましょう。

RC造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 6.4万円
20〜29坪 5.8万円
30~39坪 5.5万円
40~49坪 5.2万円
50~59坪 5.1万円

最後に「RC造」の解体費用相場です。「RC造」は柱、梁、床、壁などが鉄筋とコンクリートで作られている耐久性・耐震性・防音性に優れている構造です。頑丈な造りですから解体するとなるとかなり大掛かりな工事になります。また、工程も複雑ですから工期も長くなるでしょう。

工事中には騒音や粉塵、振動などの問題が避けられませんから近隣住民への対応をより一層丁寧に行う必要があります。また、鉄骨やコンクリート魂などを取り扱うわけですから落下事故等を発生させないよう安全管理も厳しく徹底しなければいけません。そういった点においても信頼できる実績が豊富な解体業者を選んでおくと良いでしょう。

埼玉県戸田市で実際に行われた解体工事の費用事例

建物解体工事以外の案件や飲食店などの内装解体を行いたい方は、前述した費用相場を見てもピンとこないことでしょう。そこで、解体工事見積もり広場へご相談頂き、実際に受注にいたった案件の費用事例を随時ご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

  • 埼玉県戸田市における解体工事の費用事例は現在作成中となっております。

戸田市の空き家の種類と件数

戸田市の空き家の現状について政府統計データに基づき分析してみましょう。

戸田市の空き家の総数は6,820件です。総住宅数は62,630件ですから空き家率は10.9%になります。なお、空き家というのは誰も住んでいない、住めない家ということではなく、別荘として利用している「2次的住宅」、「賃貸用の住宅」、「売却用の住宅」、この3つに該当しない「その他の住宅」の4つの種類に分類されます。

戸田市の空き家6,820件の内訳を見ると、2次的住宅は80件ですが、賃貸用の住宅は5,280件と多く、売却用の住宅は440件、この3つのような利用目的がないその他の住宅に関しては1,010件でした。このデータを見ると、戸田市の空き家には「賃貸用の住宅」が最も多いのですが、利用目的のない「その他の住宅」もやや多い状態のようです。

まずは賃貸用の住宅が多い要因について調べてみます。戸田市は1960年~1970年にかけて人口が急増し、1985年のJR埼京線開通によって交通利便性が高まったことから以降さらに人口が増えて行きました。東京都心部のベッドタウンとして大きく発展していったのですが、人口増加に合わせて賃貸用の住宅も増えて行き、今でも市内各所で新築アパート等の建設が相次いでいます。

しかしながら市内には人口が激増した高度経済成長期に建てられた築年数の古いアパートも多数残っており、そこに新築物件が加わるわけですから物件数が年々多くなるのは当然のことです。実際には住宅の供給量が多すぎるのでしょう。借りたい人の数を物件数が上回り、空き家が多くなっていると考えられます。

続いて、「その他の住宅」が多い要因を調べてみます。戸田市には1,010件のその他の住宅がありますが、それを建て方で分類すると550件が一戸建で、残りの470件が長屋建・共同住宅・その他でした。一戸建に着目してみると、空き家830件のうち550件がその他の住宅になっています。その他の住宅は利用目的がない状態ということなのですが、これはおそらく相続等で引き継いだ一戸建の住宅が居住もしくは賃貸等で活用されずに放置されている結果なのでしょう。

一方、長屋建・共同住宅・その他に関しては、倉庫、店舗併用住宅、店舗専用等も含まれるようで、「戸田市空家等実態調査」においては、そういった建物の空き家も多数確認されています。昭和の時代に多かった長屋造りの店舗兼住宅というのもこのなかにはあるでしょう。戸田市においては昔ながらの商店街が大型店に押されて空き店舗が増えつつあるため、戸田商工会等が様々な施策で振興に努めています。

このような状況を踏まえつつ、戸田市にある空き家の実情を統計データから分析してみましょう。

「平成25年住宅・土地統計調査」によると、戸田市内にある空き家のなかで腐朽・破損がある物件の数は1,280件でした。空き家の総数が6,820件ですから約5.3件に1件の割合で腐朽・破損があることになります。その内訳を見ると、二次的住宅は0件ですが、賃貸用の住宅は1,110件で、売却用の住宅は0件、その他の住宅は170件でした。

建て方で分類すると、一戸建が130件、長屋建・共同住宅・その他に関しては1,150件でした。戸田市では空き家自体の多さに比例するように、賃貸用の住宅に腐朽・破損がある住宅が多くなっています。

空き家の総数に対して腐朽・破損がある住宅の割合はそれほど高くないのですが、やはり空き家数が圧倒的に多い賃貸用の住宅に集中しているようです。なんといっても物件数が非常に多い賃貸用の住宅ですから、長年空き家状態が続いている物件も少なくないのでしょう。アパートやマンション等は管理会社によって定期的にメンテナンスできていれば良いのですが、それが行き届いていないと老朽化が進んでしまいます。

一方で、一戸建ての空き家に関しては、総数830件に対して腐朽・破損ありは130件です。残りに関してはそういった問題がないのに空き家状態ということなのでしょう。また、空き家830件のうち550件が「その他の住宅」になっていますから、居住可能な状態にもかかわらず利用目的を失ったまま放置されている空き家が多いということが考えられます。

戸田市では、そういった利用可能な状態の空き家に対する施策の一つとして、「空き家バンク」を開設し、市内の空き家に関する情報をホームページ等で公開することで、空き家を「売りたい」所有者の方と、空き家を「買いたい」購入希望者の方とのマッチングを行っています。また、空き家の所有者が宅地建物取引業者に支払う仲介手数料や、空き家の購入者が行う改修工事や除却工事に関する費用を補助する「戸田市空き家住み替え補助金制度」も設けられています。

そのほか戸田市では、空き家の利活用を推進するべく、埼玉県が設けている「埼玉県多子世帯向け中古住宅取得・リフォーム支援事業」、JTI「マイホーム借上げ制度」などの周知を進めています。

また、戸田市では空き家の適正管理を促すため、「戸田市シルバー人材センター」と協定を締結し、除草作業・植木剪定作業(高さ4メートル以下の樹木まで)・見回り業務など、シルバー人材センターが所有者に代わって行うことができる空き家の管理に関する業務を紹介しています。

戸田市が平成28年度に行った「戸田市空家等実態調査」によると、建物を利用しなくなった理由は「賃貸したいが借り手を見つけられなかった」が約16%と最多で、「相続により取得したが、居住する家は既にあった」がその次に多い回答でした。空き家を所有する方々は何らかのお悩みを抱えていると思われます。

戸田市では、空き家に関する総合相談窓口を市役所内のまちづくり推進課とし、宅建業協会、建築士会、弁護士会等の専門家団体と連携を取りながら問題解決をサポートしています。空き家についてお悩みの方は一度行政に相談してみると良いでしょう。

このように、戸田市では空き家の利活用や空き家の適正管理を促し、空き家に関する相談体制も整えていますが、賃貸用の住宅が多すぎる状態ですから居住していない住宅を賃貸等で活用するのはなかなか難しいというのが現状でしょう。また、老朽化が進んでいる空き家に関しては売却等も難しいでしょうから、思い切って解体し、跡地を売却する方が得策かもしれません。

ちなみに、戸田市の2019年の公示地価を調べると平均258,000円/㎡で、変動率は+3.99%でした。特に戸田駅と戸田公園駅周辺の地価が大きく上昇していますが、それ以外もほぼ全域で地価が上がっている状況です。戸田市においては住宅用地への需要がとても高い状況ですから、建物を解体して跡地を売却することを検討してはいかがでしょうか。

空き家の発生を抑制するための特例措置として、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、当該家屋または取壊し後の土地を譲渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円を特別控除できる制度があります。取壊し後の土地にも適用される制度ですから、一度行政に問い合わせてみると良いでしょう。

まとめ:戸田市の家・空き家の解体は地元の解体業者に相談を

戸田市は東京都心部へのアクセスの良さからベッドタウンとして発展しており、若い子育て世代も多い街です。しかしながら市内には賃貸用の住宅を中心に空き家が増えており、長年借り手が見つからない賃貸物件も多々あるようです。それでも主要駅周辺には高層マンションが次々と登場しており、分譲住宅の市場は活気を帯びています。

空き家を所有する方は、売却もしくは賃貸等での活用を希望されると思いますが、新築物件が多い戸田市においてはなかなか難しいことでしょう。利用目的を失ったまま放置していれば老朽化が進んで行きますし、所有している以上は固定資産税等の経済的な負担がかかり続けます。

将来的にも居住の予定がなく、リノベーション等の計画もない空き家を所有する方は、思い切って解体し、跡地を売却する方が得策かも知れません。

解体すると決めたならば、行政の制度や戸田市特有の環境に詳しい地元の業者を選びましょう。

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