解体見積もり広場古家の解体費用はいくら？古家付き土地は解体して売るべきか
「親から相続した古い家を売りたいけれど、解体してから売るべき？」「古家の解体にはいくらかかるの？」「古家付き土地のまま売ると安くなってしまう？」。築年数の経った家を手放すとき、解体するかどうかは悩ましい問題です。解体には費用がかかる一方で、更地にした方が売りやすくなることもあります。
古家の解体費用は、木造30坪で120万〜180万円ほどが目安です。この記事では、古家の解体費用の相場と、古い家ならではの追加費用、古家付き土地を解体して売るべきかの判断ポイント、相続した古家を売るときの税金の特例、解体の流れまで解説します。
古家とは
建物としての価値がほとんど残っていない古い家
古家（ふるや）とは、築年数が経って、建物としての価値がほとんど残っていない家のことです。不動産の取引では、建物の価値をほぼゼロとみなし、土地の価格だけで売り出す「古家付き土地」として扱われることがよくあります。法律で決まった定義はありませんが、木造住宅では築20〜30年を超えると古家として扱われることが多いようです。
| 呼び方 | 意味 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 古家 | 建物の価値がほとんど残っていない古い家 | 住める状態のものも含む。売買では土地が主役になる |
| 古民家 | 伝統的な工法で建てられた古い日本家屋 | 太い柱や梁など、古材として価値がある場合もある |
| 空き家 | 人が住んでいない、使われていない家 | 新しい家でも空き家になる。古家とは見ている点が違う |
古家は空き家になっていることも多く、その場合は空き家としての管理の責任も考えなければなりません。古民家の場合は、解体せずに古材を買い取ってもらえることもあります。
古家の解体費用の相場
構造別・坪数別の目安
古家の解体費用も、一般的な住宅と同じく、構造と延床面積でおおよその金額が決まります。足場や養生、廃材の処分、諸経費まで含めた総額ベースの目安は次のとおりです。
| 延床面積 | 木造（坪4万〜6万円） | 鉄骨造（坪5万〜8万円） | RC造（坪6万〜10万円） |
|---|---|---|---|
| 20坪 | 80万〜120万円 | 100万〜160万円 | 120万〜200万円 |
| 30坪 | 120万〜180万円 | 150万〜240万円 | 180万〜300万円 |
| 40坪 | 160万〜240万円 | 200万〜320万円 | 240万〜400万円 |
| 50坪 | 200万〜300万円 | 250万〜400万円 | 300万〜500万円 |
古家は木造住宅が多いため、多くの場合は木造の欄が目安になります。ただし、古い家ならではの理由で、この目安より高くなることも少なくありません。
古家で費用が上がりやすいポイント
| 要因 | 費用の目安 | 古家で起きやすい理由 |
|---|---|---|
| 家財などの残置物 | 4tトラック1台あたり8万円前後 | 長く住んでいた家や空き家になった家は、家具や日用品が多く残っている |
| 土壁・瓦屋根 | 分別と処分に手間がかかり、坪単価が上がる | 昔ながらの工法の家に多く、廃材の量も増える |
| アスベスト | 調査は数万円から、除去は種類と量による | 2006年9月より前に着工した建物では、屋根材や外壁材などに使われている可能性がある |
| 地中埋設物 | コンクリートがら1㎥あたり1.2万円〜など | 以前の建物の基礎や、使われなくなった浄化槽・井戸が残っていることがある |
| 庭木・庭石 | 庭木1本あたり2,000〜7,000円から | 長年手入れされず、庭木が大きく育っていることが多い |
| 前面道路が狭い | 手作業や小型重機での作業が増える | 古い住宅地は道幅が狭く、重機やトラックが入りにくいことがある |
特に残置物は、量によっては数十万円になることがあります。自分で片付けられるものは先に処分し、売れる家具や骨とう品があれば買取業者に相談すると、費用を抑えやすくなるでしょう。
古家付き土地は解体して売るべきか
古家付きで売る場合と更地で売る場合の比較
古家のある土地を売るときは、「古家付き土地」として建物を残したまま売る方法と、解体して「更地」にしてから売る方法の2つです。それぞれのメリットとデメリットを比べてみましょう。
| 比べるポイント | 古家付きで売る | 更地にして売る |
|---|---|---|
| 解体費用 | かからない（値引きで調整することはある） | 売る前に売主が負担する |
| 売れやすさ | 建物を使いたい人には魅力。新築したい人には解体の手間と費用が負担 | 買主が建物の状態を気にせず、すぐに建築計画を立てられる |
| 売れるまでの固定資産税 | 住宅用地の特例が続き、土地の税額は抑えられる | 特例が外れ、土地の固定資産税が上がるのが一般的 |
| 売ったあとのトラブル | 建物の不具合や地中の障害物をめぐって、もめることがある | 解体時に地中を確認できるため、引き渡し後のトラブルを減らしやすい |
| 住宅ローン | 建物の価値が低いため、買主のローンの条件に影響することがある | 土地として評価されるので、買主が資金計画を立てやすい |
解体してから売るのが向いているケース
- 建物の傷みが激しく、住める状態ではない
- 周辺が住宅地で、土地を探している人が多い（新築したい人がメインの買い手になる）
- 倒壊や雨漏り、害虫の発生などで、近隣に迷惑をかけるおそれがある
- 空き家として管理を続けるのが難しい
古家付きのまま売るのが向いているケース
- 建物の状態がよく、リフォームして住みたい人や、賃貸にしたい人が見込める
- 解体費用を先に用意するのが難しい
- 売れるまでに時間がかかりそうで、固定資産税の負担を抑えたい
- 買主の希望を聞いてから、解体するかどうかを決めたい
売買契約で解体の扱いを決める方法
古家付きで売り出しておき、買主が決まってから解体の扱いを決める方法もあります。売主が引き渡しまでに解体して更地で渡す方法や、解体費用の分だけ売却価格を下げて、買主が自分で解体する方法などです。どちらにするかで、売主の手取り額や引き渡しの時期が変わるため、不動産会社と相談して契約書に明記しておきましょう。
古家付きのまま売る場合は、引き渡したあとに地中から古い基礎や浄化槽などが見つかると、売主が責任を問われることがあります。把握している不具合や、昔の建物の有無などは、売買の前に買主へ伝えておくことが大切です。
古家付き土地の価格と解体費用の考え方
古家付き土地の売り出し価格は、更地としての土地の価格から、解体にかかる費用を差し引いた金額を目安に考えられることが多くあります。買主が自分で解体する前提で、その費用分を値引きするイメージです。
そのため、売主が先に解体しても、古家付きのまま売っても、手元に残る金額は大きく変わらないケースもあります。違いが出やすいのは、売れるまでの期間と、その間の固定資産税、引き渡し後のトラブルのリスクです。解体の見積もりと不動産会社の査定を両方取り、売れるまでの期間も含めて比べると判断しやすくなります。
古家を解体する前に必ず確認したいこと
解体すると家を建てられなくなる土地がある
古家が建っている土地の中には、今の建築基準法では新しく家を建てられない「再建築不可」の土地があります。建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと家を建てられませんが、この決まりができる前に建てられた古い家では、条件を満たしていないことがあるためです。
再建築不可の土地で古家を解体してしまうと、新しく家を建てられない更地が残ることになり、売却価格が大きく下がるおそれがあります。この場合は、解体せずにリフォームして使ったり、古家付きのまま隣地の所有者などに売ったりする方法も検討しましょう。前面道路の幅や接道の状況は、市区町村の建築指導課などで確認できます。
道路に面した部分を下げる「セットバック」
前面道路の幅が4m未満の場合は、建て替えのときに、道路の中心線から2mの位置まで敷地を下げる「セットバック」が必要になることがあります。下げた部分には建物を建てられないため、新しく建てられる家の大きさが小さくなる点に注意が必要です。古家付き土地を売るときも、買主にとって大切な情報になるので、事前に確認しておきましょう。
相続した古家を売るときの税金の特例
相続した古家を売る場合は、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）を使える可能性があります。2027年12月31日までの売却が対象です。
| 主な条件 | 内容 |
|---|---|
| 建物の建築時期 | 1981年5月31日以前に建てられた家であること |
| 住んでいた人 | 亡くなった人が一人で住んでいた家であること（老人ホームに入っていた場合などの例外あり） |
| 売り方 | 耐震リフォームをして売るか、解体して更地で売る。2024年1月以降は、買主が売却の翌年2月15日までに解体する場合も対象 |
| 控除額 | 最大3,000万円。相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円 |
このほかにも細かな条件があり、年度によって制度が見直されることもあります。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してから売却の計画を立てましょう。
解体の時期と固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と建物の状態で決まります。年内に解体して更地にすると、翌年度から住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がるのが一般的です。売却の時期が見えていない場合は、解体のタイミングも含めて計画を立てましょう。
古家の解体の流れ
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 1. 名義と権利の確認 | 登記簿で名義人を確認し、相続した家の場合は相続人の間で解体に合意しておく |
| 2. 補助金の確認 | 古い木造住宅や空き家の解体に補助金を出す自治体がある。多くは契約前の申請が条件 |
| 3. 見積もり・契約 | 2〜3社に現地を見てもらい、残置物や付帯物の扱いをそろえて比べる |
| 4. 片付け・ライフラインの停止 | 家財を片付け、電気・ガスなどを止める手続きをする |
| 5. 解体工事 | 近隣への挨拶をしてから着工する。木造30坪なら工期は7〜10日ほどが目安 |
| 6. 建物滅失登記 | 取り壊しから1か月以内に、法務局に申請する |
古家の解体を頼む業者の選び方
古家の解体は、残置物の量や建物の傷み、地中埋設物など、見積もりの段階では読みにくい要素が多い工事です。業者を選ぶときは、金額だけでなく次の点も確認しておきましょう。
- 現地調査で建物の中や敷地をきちんと見たうえで見積もりを出しているか
- 残置物の処分、庭木・ブロック塀の撤去、整地などがどこまで含まれているか
- 地中埋設物やアスベストが見つかった場合の費用の扱いが説明されているか
- 建設業許可または解体工事業登録があり、損害賠償保険に入っているか
- 工事後に取り壊し証明書やマニフェストの写しを渡してくれるか
古家の解体に使える補助金
古家は、1981年5月以前の旧耐震基準で建てられていることも多く、自治体の耐震化や老朽空き家の除却を目的とした補助金の対象になることがあります。補助の割合や上限額は自治体ごとに違い、年度の途中で受付が終わることもあるため、解体を考え始めた段階で市区町村の窓口に相談しておきましょう。
古家の解体に関するよくある質問
Q. 古家の解体費用は、売却代金から払えますか？
売主が引き渡しまでに解体する場合は、売却代金を受け取る前に解体費用を支払う必要があることが多いです。手元の資金で足りない場合は、引き渡しの日に合わせて支払う方法を解体業者と相談するか、買主が解体する条件で売る方法を不動産会社と相談しましょう。
Q. 古家を壊さずに、リフォームして貸すことはできますか？
建物の状態がよければ、リフォームして賃貸にする方法もあります。ただし、古い家は耐震性や設備に手を入れる費用がかかりやすく、家賃収入でまかなえるかは立地しだいです。リフォーム費用と解体費用の両方の見積もりを取り、比べてから判断しましょう。
Q. 古い家なので、近所への迷惑が心配です。
古家は隣家との距離が近いことも多く、工事中の騒音や粉じん、振動への配慮が欠かせません。工事の前に業者と一緒に近隣へ挨拶し、工事の期間と連絡先を伝えておきましょう。長く空き家だった場合は、近所の方が建物の傷みを心配していたこともあるので、解体することを伝えると安心してもらえることもあります。
Q. 古家に仏壇や神棚が残っています。どうすればいいですか？
仏壇は閉眼供養（魂抜き）、神棚は神社に相談して神上げをしてから処分するのが一般的です。解体業者は、供養が済んでいない仏壇などを処分できないことが多いため、片付けの段階で菩提寺や神社に相談しておきましょう。家全体のお祓いをするかどうかも、このときに考えておくとスムーズです。
Q. 解体中に地中から何か出てきたらどうなりますか？
以前の建物の基礎や浄化槽、がれきなどが出てきた場合は、撤去のための追加費用がかかることが一般的です。古家の解体ではよくあることなので、見つかった場合の扱いと費用の決め方を、契約前に業者と確認しておきましょう。
まとめ
古家の解体費用は木造30坪で120万〜180万円ほどが目安ですが、残置物や土壁・瓦屋根、アスベスト、地中埋設物などによって高くなることがあります。古家付き土地を売るときは、解体して更地で売るか、古家付きで売るかで、費用の負担や税金、売れやすさが変わります。
相続した古家なら、3,000万円の特別控除や自治体の補助金が使えないかも確認しておきましょう。まずは解体の見積もりと、不動産会社の査定の両方を取り、数字を並べて比べることから始めるのがおすすめです。
