相続で家や建物の解体をする際に知っておくべきこと!費用は誰が払うのかなども解説

相続で家や建物の解体をする際に知っておくべきこと!費用は誰が払うのかなども解説

老朽化した家などの建物を相続したら「解体したい」と考える方も少なくありません。相続した家や建物を解体するには、基本的に他のすべての相続人による合意が必要です。ただ相続後すぐに売却するなら相続登記を経る必要はありません。

解体にはメリットもデメリットもあるので、建物の状況や周辺環境、老朽化の程度を踏まえて他の相続人とも話し合って決定しましょう。解体の際には複数業者へ見積もりをとると、費用を抑えやすくなります。

この記事では、相続前に知っておきたい解体費用と相続税の関係、解体するメリットとデメリットなどをお伝えします。

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不動産相続に関する基礎知識

まずは不動産相続に関して必ず知っておきたい基礎知識をご紹介します。

遺産相続における不動産の分割方法

家などの建物を相続した時、遺産分割する方法には以下の3種類があります。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割

現物分割

現物分割とは、建物をそのまま相続する方法です。たとえば1人の相続人が不動産を相続し、他の相続人が預金を相続する場合などです。

代償分割

代償分割は、特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人へ代償金を支払って清算する遺産分割方法です。建物の相続を希望する相続人がいて、その人に代償金を支払う資力があるなら採用しやすいでしょう。

換価分割

換価分割は、相続した建物や土地を売却し、売却金を相続人同士で分配する遺産分割方法です。相続した建物や土地が不要な場合に有効な選択肢となります。

基礎控除の範囲内なら相続税はかからない

建物などの遺産を相続すると、相続税が心配なものです。ただ相続税には「基礎控除」があり、その金額までは相続税がかかりません。

相続税の基礎控除は以下の計算式で算定します。

3,000万円+法定相続人数×600万円

たとえば配偶者と2人の子どもが相続人になる場合、相続人は3名なので基礎控除額は3,000万円+1,800万円=4,800万円
この事案では遺産額が4.800万円までであれば相続税を払う必要はありません。

相続した名義変更前の建物も解体できる?

家などの建物が不要な場合や老朽化が進んでいる場合、「解体したい」と考える方も少なくありません。解体は所有権者にしかできませんが、相続後すぐであれば相続登記しなくても建物の解体は可能です。

ただし建物は相続人全員の共有となるので、解体には相続人全員の合意が必要です。同意なしに勝手に解体すると、損害賠償請求されるリスクも発生するので無断で解体してはなりません。この問題については後に詳しくご説明します。

相続した家の解体費用は誰が払うのか

相続した家を解体するには費用がかかります。誰が払うべきなのか、支払い方法や相続税控除の対象となるのかなど、確認しましょう。

不動産を取得する相続人が解体費用を負担

相続した家の解体費用を払う義務を負うのは「相続人」です。基本的には法定相続人が法定相続分に応じて費用を負担すべきです。具体的には以下のような方法で資金の準備や清算をするのがよいでしょう。

共同で不動産を売却して売却金などを分割する

「相続した不動産が不要なケース」における解決方法です。解体後、土地や建物を売却し、相続人同士で分配しましょう。そうすれば建物解体費用を払ってもプラスになるケースが多数です。

なお相続した家を解体や売却するには相続人全員の合意が必要なので、相続人同士で話し合い、合意ができたら解体工事業者への発注や不動産の売却手続きを共同で進めましょう。相続人の代表者を決めて、その人が解体や売却を率先して行ってもかまいません。

売却が完了したら、売却代金から解体費用や仲介手数料などの諸経費を引いて、残りを法定相続分に従って分配しましょう。

評価額から解体費用額を控除した金額を不動産の価値とする

もう一つは家を売らない場合の解決方法です。誰かひとりの相続人が不動産を相続し、他の相続人へ分配する代償分割の方法をとって遺産分割後に建物の相続人が解体を行います。

なお遺産分割後の解体を予定しているなら、不動産の評価を行う際に「解体費用の予定額」を差し引きましょう。そうすればより公平に遺産分割できて、不動産を取得する相続人も納得しやすくなります。

解体にかかった費用は相続税の控除対象外

建物解体費用は、相続税控除の対象になりません。相続開始後に相続人の意思で解体をしているためです。葬儀費用や相続債務とは異なるので、間違いのないように相続税を計算しましょう。

相続する家や建物で確認すべき注意点

家や建物を相続したら、以下のような点に注目しましょう。

  1. 登記簿で状況を確認
  2. 名義人が亡くなっている場合は相続登記

登記簿で状況を確認

まずは不動産の登記簿(全部事項証明書)を取得して、不動産の状況を把握しましょう。不動産登記簿には、不動産の家屋番号や面積、所有者や抵当権の有無などの詳細情報が載っています。解体するかどうかを含めて検討するのに必要な資料となるので、まずは内容を確かめてみてください。

登記簿謄本(登記事項証明書)の取得方法

不動産の登記簿(全部事項証明書)は全国の法務局で取得できます。窓口申請や郵送による申請、オンライン申請を利用できるので、都合に応じた方法で取得しましょう。

名義人が亡くなっている場合は相続登記

建物の名義人が死亡したら基本的に相続登記しなければなりません。遺産分割前にすぐに建物を解体するなら相続登記は不要ですが、しばらく解体しないなら早めに登記申請しましょう。

相続登記の方法には以下の3通りがあります。

  • 共有名義で登記
  • 遺産分割協議書で登記
  • 遺言書で登記

共有名義で登記

相続が発生すると、同時に法定相続人同士の共有状態となります。遺産分割協議をしなくても法定相続分に従った共有登記は受け付けてもらえます。ただし後に遺産分割協議が成立したら登記をやり直さねばなりません。

遺産分割協議書で登記

遺産分割が成立したら、遺産分割協議書を使って相続登記ができます。たとえば長男が建物を相続すると決めた場合、長男の単独名義にできます。

遺言書で登記

遺言書で家の相続人が指定されている場合には、遺言書を使って相続登記できます。相続人たちが遺産分割協議をする必要はありません。ただし法務局に預けられていない自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、相続登記前に家庭裁判所で「検認」を受けておく必要があります。

相続手続をせずに家や建物を解体できるのか

家や建物を相続したら基本的に遺産分割協議などの相続手続きを行わねばなりません。以下では相続手続きをせずに家の解体ができるのか、みてみましょう。
  

家の解体には相続人全員の合意が必要

家を解体するには、相続人全員が合意しなくてはなりません。遺産分割協議が成立していなくても、最低限「家を解体する」という点について話し合う必要があります。

建物は相続人全員の共有状態となっており、それぞれの相続人に「共有持分」という権利が認められるからです。合意なしに勝手に解体すると権利侵害となって損害賠償請求されるリスクがあるので、やってはいけません。

価値がなくても合意は必要

「建物が老朽化して価値がなければ、解体に合意は不要だろう」と考えてしまう方もおられます。しかし建物に価値がなくても、建物という財産に対して相続人全員が権利を持っていることに変わりありません。建物が無価値でも、解体には必ず他の相続人全員の合意が必要です。

ただし遺産分割協議で自分一人が家を相続した場合、他の相続人には権利がなくなるので合意は不要となります。

相続で建物を取り壊す手順

相続で家を取り壊す手順は、以下の2つです。

  1. 相続人全員の同意を得る
  2. 遺産分割協議で建物を取得して取り壊す

相続人全員の同意を得る

1つは相続人全員の同意を得て、足並みをそろえて家を解体する方法です。この場合、解体業者の選定や費用負担などもすべて他の相続人と話し合って決めなければなりません。ただ相続登記不要ですし、遺産分割協議を待たずに早期に解体できるメリットがあります。

遺産分割協議で建物を取得して取り壊す

2つ目は遺産分割協議で特定の相続人が建物を相続し、その相続人の判断で家を解体する方法です。解体を予定しているなら解体費用を建物評価額から差し引けるので、少額で土地を入手できるメリットがあります。ただし不動産の評価額から解体費用を引いてもある程度の代償金は発生するケースが多いので、一定の資金は必要となるでしょう。

勝手に家を壊した場合のリスク

遺産分割協議もできていないのに、他の相続人の合意なしに勝手に相続した建物を解体すると、他の相続人から損害賠償請求されるリスクが発生します。相続した建物は相続人全員の共有状態となり、各相続人に一定の権利が認められるからです。勝手に建物を壊したら、他人の建物を無断で壊したのと同じになります。

建物に価値があれば評価額に相当する賠償を請求されるでしょう。価値がなくても慰謝料を請求される可能性があるのでやってはいけません。

また、刑事上も建造物損壊罪が成立する可能性があります(刑法260条)。刑罰は懲役5年以下とされています。さらに他の相続人から不信感を買い、のちの遺産分割協議が難しくなってしまうリスクも発生しますし、その後の親族関係にも影響するでしょう。

建物の無断解体は絶対にしてはなりません。1人で解体したいなら、遺産分割協議で単独相続してからにしましょう。

同意なく取り壊せる場合とは

建物がひどく老朽化していて放っておくと倒壊の危険性がある場合には、場合によっては独断で取り壊せないケースがないともいえません。

ただしその場合でも、やはり無断の解体は避けるべきです。まずは役所に相談に行き、「危険な建物を解体したいけれども他の共有者の合意がとれない」と伝えてみましょう。役所から他の相続人へ指導してもらえる可能性もあります。それでも解決できなければ、1度弁護士へ相談してみるようおすすめします。

相続する家や建物を解体するメリット

相続した家や建物を解体すると、以下のようなメリットがあります。

  • 空き家を管理しなくてよくなる
  • 更地にすることで売却しやすくなる

空き家を管理しなくてよくなる

家や建物を相続したら、適切な方法で管理しなければなりません。手間も費用もかかってしまうでしょう。建物を解体したら、管理は不要となって労力や費用を節約できます。

更地にすることで売却しやすくなる

建物が老朽化している場合、残しておくより解体した方が底地を売りやすくなる例が多数です。使い道のない建物が建っている土地を買うと、結局は買主が解体しなければならず、解体費用相当分を売買価額から引かれるのが一般的だからです。

自分で先に解体しておけば、土地を高値で売れる可能性が高まるメリットがあるといえるでしょう。

相続する家や建物を解体するデメリット

相続で家や建物を解体しようとした場合、以下のようなデメリットがあります。

  • 家や建物の解体に費用が発生する
  • 固定資産税が高くなってしまう
  • 古屋付き土地でも売却できる可能性の喪失

家や建物の解体に費用が発生する

建物を解体すると、当然解体費用がかかります。金額は建物の種類や状況によっても異なりますが、100万円以上となるケースも少なくありません。出費はやむを得ないデメリットといえるでしょう。

固定資産税が高くなってしまう

建物を解体して土地を売却しない場合、建物の解体によって固定資産税や都市計画税が上がってしまう可能性があります。建物がなくなると、底地の固定資産税等にかかる軽減措置が適用されなくなってしまうためです。事前に税理士に相談するなどして、税額のシミュレーションをしておいた方が安心でしょう。

古屋付き土地でも売却できる可能性の喪失

売主側にとって不要な家でも、買主にとっては価値があるケースがあるものです。たとえば最近では、古民家風の家を購入してリフォームし、居住する人が増えています。

先に取り壊してしまったら、そういった見込み客を失ってしまうリスクが発生するでしょう。建物の造りや状況に応じて取り壊しが適切かどうか、検討してみてください。

相続した建物の解体費用の相場

相続した建物を解体するとき、どの程度の費用がかかるのかみてみましょう。

本体の解体費用

建物本体の解体にかかる費用相場は以下の通りです。

構造 坪単価
木造家屋 3万~5万円程度
鉄骨造 4万~6万円程度
鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
6万~8万円程度

付帯工事の費用

解体工事を行う場合、本体だけではなく付帯工事を要するケースが多数です。工事内容や相場は以下のとおりです。

対象物 単価目安
ブロック塀解体 1本1万円程度
庭木の撤去 1平方メートルあたり2,000~3,000円程度
家屋内の残置物処分 1平方メートルあたり1万円程度

廃材処理にかかる費用相場

建物を解体すると、木くずやコンクリート片などの廃材が発生するので処理をしなければなりません。

廃材処理費用の相場はおおむね1平方メートルあたり3,000~8,000円程度です。

整地にかかる費用相場

建物解体後には、土地をならして平らにするなどの整地が必要となるのが一般的です。

費用としてはおおむね1平方メートルあたり500~1,500円程度となるでしょう。

相続した家や建物を解体する際の流れ

相続した家や建物を解体する場合、以下のような流れで進めるのが一般的です。

  1. 相続人全員で話し合い、解体について合意する
  2. 複数業者へ解体費用の相見積もりを出す
  3. 解体業者の選定
  4. 解体工事の発注
  5. 解体工事の実施
  6. 建物滅失登記
  7. 遺産分割協議
  8. 土地についての相続登記
  9. 土地が不要な場合には売却

解体の手順については以下の記事に詳しく記載がありますので、参考にしてみてください。

まとめ

家や建物を相続したとき、解体するかどうかは慎重に判断すべきです。解体した方がよいケースもあればそうでないケースもあります。

建物の状況やエリア、他の相続人の意向も踏まえて相続人全員でよく話し合い、決定しましょう。解体を発注する際には複数業者へ相見積もりをとると、費用を抑えやすくなります。

不要な家や建物を相続した方は、是非参考にしてみてください。

執筆者 福谷 陽子
プロフィール 元弁護士、現法律・不動産ライター。保有資格:司法試験合格、TOEIC820点、日商簿記2級、3級
サイト https://legalharuka.com/

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