空き家を解体するメリット・デメリットとは？費用相場や金額を抑えるコツも解説

空き家解体の考え方

まずは、空き家解体の考え方について見ていきます。日本国内にはさまざまな建物や物件がありますが、その中でも空き家については大きな問題となっています。空き家を放置しておくと、倒壊などの危険性が生じることがあり、公衆衛生的にも良くありません。

また、景観を損なうといった弊害もあるなど、人々の間で空き家を放置しておくと社会的な問題につながるという意識が高まってきています。まずは空き家について理解を深め、ご自身で所有している場合は解体を含めた対応を検討することが求められます。

空き家とは？

空き家とは、簡単に言えば人が住んだり出入りしたりしていない建物のことを言います。人が住んでいる建物や何らかの形で定期的に活用されていれば、それは空き家ではありません。

国土交通省や総務省が指針として提示している考え方によると、「1年を通して電気・ガス・水道の使用がないことや人の出入りがない」状態を空き家と定義しています。1年という期間が目安となりますが、それより短い期間でも空き家と見なされることがあるでしょう。

いずれにしても、一定期間にわたって人に活用されていない家屋や建物が空き家であり、今後も活用の見込みがなければ解体も含めて何らかの対応を取る必要があります。

空き家対策特別措置法とは？

空き家の中でも特に環境的な部分や社会的な部分で弊害が大きいと判断された場合に、特定空き家と見なされます。特定空き家との兼ね合いがあるのが空き家対策特別措置法と呼ばれる法律です。

空き家対策特別措置法の規定によって、適切に管理されていないと判断された空き家が特定空き家に認定されます。特定空き家とは、主に以下のような状態にある空き家を指します。

• 倒壊などの危険があり保安上の危険が及ぶ恐れのある状態
• 衛生面における問題が発生する恐れのある状態
• 周囲の景観を著しく損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記の4点については、空き家対策特別措置法で定義されている規定であり、1つでも抵触する状態になった場合は、速やかに解体するように行政から指導勧告を受けます。特定空き家に認定される前に自分たちで処分することが重要です。

空き家の放置はリスク

空き家を放置しておくことは、社会的に見ても環境的に見てもリスクが大きいと言えます。適切に管理されていない空き家の場合、地震や台風などの自然災害によってすぐに倒壊してしまう危険性があります。そうなると隣家や近隣の方々に影響が及ぶ可能性があり、安心して生活することができません。

また、長年放置されている空き家は害虫や害獣の棲み処となるリスクもあります。人間が住んでいないことで害虫や害獣にとっては安全が確保されるため、巣などを作ることも珍しくありません。周辺住民の方からすれば大きな迷惑であり、臭いや視覚的な悪影響も懸念される部分です。

特定空き家に認定された場合は速やかに解体する必要がありますが、それでも解体に応じない場合は行政代執行が行われます。

空き家を放置しておくとさまざまなリスクが生じるため、行政が空き家の所有者に代わって解体工事を進めるのが行政代執行です。最終的な費用負担は空き家の所有者となるので、なるべく早めに自らの意思で解体工事を進めることがポイントです。

空き家を解体するメリット

ここからは、空き家を解体することのメリットに焦点を当てて解説を行っていきます。社会的にも負の影響を与える可能性が大きいのが空き家であり、できるだけ速やかに処分することが重要です。

しかし、実際に空き家を所有してもなかなか行動に移せないという方や、解体する必要はないと考えてしまう方も多いのが事実です。そこで、空き家解体のメリットを確認することで、少しでも解体に向けて動き出すことがおすすめです。空き家を解体することで得られるメリットについて、理解を深めていきましょう。

管理や巡回の手間が省ける

まず、空き家解体のメリットとして挙げられるのが管理や巡回の手間が省けるという点です。空き家になった建物でも、そのまま放置しておいて良いわけではありません。建物や庭の管理を含めて、所有者に責任があるため、定期的に現場を訪れて掃除やお手入れをする必要があります。

空き家の近くに住んでいれば休日を利用して訪問しやすいですが、遠方に住んでいる場合はなかなか現場まで行くことが難しいケースもあるでしょう。そうこうしているうちに、行政に特定空き家に認定されてしまい、解体工事の勧告を受ける可能性も出てきます。

最初から自分たちで管理する意思がないのであれば、速やかに解体してしまうのが得策です。解体してしまえば無理に管理したり巡回したりする必要がなくなり、所有者としての負担が軽減されます。

将来的な空き家の活用を検討していないのであれば、解体を第一の選択肢に持っていくことがおすすめです。

土地の売却をしやすくなる

空き家を解体することのメリットとして、土地の売却をしやすくなることも挙げられます。老朽化した建物をそのまま放置していてもなかなか買い手は見つかりませんが、空き家を解体して更地にしておけばスムーズに買い手を見つけやすくなります。

土地の購入を検討している方にとっては、空き家も含めて買い取ってしまうと、その解体にかかる費用や時間の負担も強いられることになります。そうであれば、最初から土地だけを売却してもらった方がありがたいという買い手も多いでしょう。

結果的に土地の売却価格も高くなりやすく、空き家の所有者としても収入を増やしやすくできます。土地の売却を検討しているのであれば、空き家を解体してきれいな状態で買い手を募集することがポイントです。

空き家を解体するデメリット

ここからは、空き家解体のデメリットについてご紹介します。空き家を解体すると得られるメリットがあることも事実ですが、その一方で、デメリットもあります。空き家を所有していること自体が大きなデメリットにつながりますが、解体に関しても慎重に検討せざるを得ない部分があります。

特に費用負担の面で所有者が感じるデメリットが大きくなります。メリットとデメリットを踏まえた上で、今後の処分や活用法を検討することがポイントです。

解体費用の負担が重荷

まず、空き家解体のデメリットとして挙げられるのが解体費用の負担です。特定空き家と認定された場合や行政代執行を受けた場合も結局は所有者の負担で解体することになりますが、その経済的負担を重荷に感じる方は少なくありません。

空き家の状態や面積にもよりますが、基本的には数百万円単位の解体工事になることが多く、それだけのまとまった資金を用意する必要があります。日々の生活にかかる費用に加えて解体費用を用意することに苦労して、なかなか解体に前向きになれないという方も多いでしょう。

空き家の解体を検討する場合は、ある程度の費用が必要になることを覚悟しておくことが大切です。

税金支払いの負担増

空き家を解体することで、税金の額が増えるというデメリットもあります。空き家を解体してすぐに土地を売却できれば問題ありませんが、買い手が見つからずに、土地だけを所有することになると税金の負担が重くなります。

土地に関しては、所有者に固定資産税と都市計画税が課されます。建物が建っている土地であれば、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで軽減措置を受けることができます。

しかし、空き家を解体してしまうと更地となるため、各税金の軽減措置が適用されなくなるのです。

そのため、空き家の所有者にとってはそれまでの税金支払い額よりも多くの支払いを求められるようになり、経済的な負担が高まります。

このデメリットを回避するためには、空き家付きの状態で土地の購入者を見つけるか、土地の買い手が見つかった段階で空き家の解体に踏み切ることがおすすめです。

特定空き家の場合は関係ない

税金支払いの負担増のデメリットに関してですが、特定空き家と認定された場合は解体してもしなくても関係ありません。つまり、特定空き家と認定された時点で、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられなくなるので、建物が建っていても税負担は増えることになります。

したがって、空き家の所有者になった時点で何らかの対策を取らないと、さまざまなデメリットを被るのは時間の問題です。土地の購入者を見つけるか、空き家の再利用を含めた二次活用につなげるかなど、根本的な解決策を検討することが重要です。

空き家の解体にかかる費用相場

ここからは、空き家の解体にかかる費用について取り上げます。空き家を所有している時点で何らかの対策を取る必要がありますが、解体に向けて動き出そうという方もいるでしょう。その場合は、事前にどれくらいの資金が必要になるのか把握しておくことが大切です。

一般的な費用相場や付帯工事にかかる費用、解体費用が高くなるケースも含めて、空き家の解体と費用の関係について理解を深めていきましょう。

一般的な費用相場

空き家の解体に関して、一般的な費用相場については建物の構造によって変わります。おおよその目安については、坪単価という形で確認することができます。

構造による費用相場の違いに関しては上記の通りです。解体にかかる時間や手間などを考慮して、大まかな坪単価が定められています。

もちろん、上記の費用相場はあくまでも目安であり、建物の立地や規模、周辺環境の状況などによって前後することがあります。また、上記の坪単価に建物本体以外の工事費用は含まれていません。最終的にかかる費用については解体業者に確認することが重要です。

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付帯工事にかかる費用

空き家の解体に関しては、付帯工事が発生することも珍しくありません。付帯工事とは、建物本体以外にかかる工事のことです。解体業者によって何を付帯工事と定義するかは変わってきますが、付帯物の撤去やガードマンの設置費用などを別途計上することが一般的です。

また、地中に浄化槽が見つかった場合も付帯工事費用としてまとまった費用請求をされます。その他の工事も含めて、一覧で目安となる費用について確認していきましょう。

付帯工事の例と具体的な費用相場については上記の通りです。建物本体の解体も含めてさまざまな工事が行われるのが空き家解体であり、付帯工事にかかる費用も高騰することがあります。

ガードマンを設置する場合は工事日数に応じて費用負担も増えますし、複数人設置する場合も人数分の費用負担が必要となります。最終的には解体業者との話し合いの上で、何を行って何を行わないかを決定することがポイントです。

空き家の解体費用が高くなるケース

空き家を解体する際には大きな費用負担を強いられることになりますが、建物や周辺の状況によってはさらに解体費用が高くなる恐れがあります。例えば、以下のような状況では解体費用が相場よりも高くなりやすいでしょう。

• 道路状況が良くない場合
• 空き家周辺に重機やトラックを搬入できない場合
• 地震や台風などの自然災害によって壊れた状態の空き家
• 火災で焼けた空き家
• 地下室がある場合
• アスベストが使用されている場合
• 室内に残置物が残っている場合　など

上記のケースでは、一般的な相場よりも費用負担が高まることがあります。一般的に、解体工事はショベルカーやブルドーザーをはじめとした重機を活用して行うことになります。しかし、周辺の道路が狭かったり、路地状の敷地が細くなったりしていると、重機やトラックを搬入できないことがあります。

そうなると、手作業によって解体を進めることになるため人件費の高騰につながります。解体によって生じた廃棄物も手で運ぶことになるので、時間と手間がかかります。最終的に高騰した人件費は全て施主の負担となるので注意が必要です。

また、台風や地震、火災など、建物に破損や損傷がある場合は、建物の倒壊を防ぐために慎重に作業が行われます。また、廃材が周囲に飛び散っている可能性もあり、その回収と分別に手間がかかることも想定されます。こうした状況の建物の場合は、通常の解体工事と比較してさまざまな点で時間と手間がかかることから、解体費用の高騰につながりやすくなります。

空き家の解体費用を抑える方法

空き家の解体に際して費用が高騰する懸念がありますが、その費用を抑える方法もあります。解体を検討した場合、少しでも経済的な負担を緩和したいと思うのが施主に共通する思いではないでしょうか。ちょっとした工夫で費用負担を軽減することは可能です。

そのためのポイントや考え方についてご紹介していきます。空き家の解体を検討する場合、できることから始めて費用負担の軽減につなげていきましょう。

解体に適した季節を選ぶ

まず、解体費用を抑える方法として、解体に適した季節を選ぶことが挙げられます。空き家に限った話ではありませんが、一般的に解体に適した季節と呼ばれる時期があります。解体工事は基本的に屋外で人が行う作業となるので、気象条件によって解体費用の浮沈が発生することがあります。

解体工事に適さない時期については以下の通りです。

• 梅雨の時期と重なる6月から7月
• 猛暑となる8月
• 台風が多い9月から10月
• 大雪や降雪の可能性がある12月から2月

上記の時期は工期の遅れが発生する可能性がある他、最初から解体費用を高く設定している業者も少なくありません。それだけ作業員にかかる負担が大きくなるためです。したがって、上記の季節や時期を避けて工事を依頼することで、少しでも費用軽減をしやすくなります。

解体業者の繁忙期と閑散期

解体に適した季節を選ぶことと同時に、解体業者の繁忙期と閑散期も意識しておきたいポイントです。解体業者には1年を通して繁忙期と閑散期があります。一般的に言われる繁忙期とは12月から3月にかけてです。

この時期は公共工事が増えるため、解体業者にとっても書き入れ時となります。公共工事の対応に追われる業者の場合、個人からの工事受付を停止することもあります。

反対に、4月から5月にかけては公共工事も一段落して閑散期に入ります。このタイミングを狙って解体工事の依頼をすると相場よりも安く請け負ってくれる可能性があります。全ての業者に共通するわけではありませんが、解体工事を依頼する立場として覚えておいて損はありません。

現場との距離が近い業者を選定

解体費用を安くするためにできることとして、解体現場との距離が近い業者を選ぶことも挙げられます。解体業者はトラックや重機を現場まで搬入して工事を行いますが、その距離が短い方が費用も安くなることがあります。

移動距離に応じて、車両の回送費を設定する業者も少なくありません。その点を考慮すると、現場との距離が遠い業者よりも、できるだけ近い業者を選んだ方が費用負担を軽減しやすくなります。

業者の工事実績や信頼性など、その他の部分も含めて検討することが重要ですが、現場との距離も1つの指標に据えておくと良いでしょう。

複数業者への見積もり

解体費用を安くする方法としては、複数業者への見積もりもおすすめです。空き家の解体に関わらず、解体費用に関しては業者によってさまざまです。相場よりも高い業者もあれば安い業者もあります。

単純に安ければ良いというわけではありませんが、施主としては安くて質の良い工事をしてくれる業者を探し出したいところでしょう。そのためには複数の業者に見積もり提示を依頼して、費用面での比較対象を作ることがポイントです。

3社程度から見積もりを取ることで、工期や工法、費用面も含めてさまざまな部分を比較することができます。その中から総合的に良いと思える業者に工事を依頼することがポイントです。1社だけに見積もり提示を依頼して、そのまま契約してしまうことは避けておいた方が良いでしょう。

室内の荷物を片付ける

空き家の解体費用を少しでも安くするためにできることは数多くありますが、その中でも比較的取り組みやすいことがあります。それが室内の荷物を片付けることです。室内に粗大ごみや家電製品などの残置物が残っていると、解体作業の開始に支障が出ます。それどころか、場合によっては追加費用請求の対象になることがあるので注意が必要です。

事前に不要なものを片付けておくことで、スムーズな工事開始につなげることがポイントです。室内にあるものでまだ使えそうなものであれば、フリマアプリなどを活用して売ってみることもおすすめです。あるいは、リサイクルショップの出張買取などを利用するのも良いでしょう。

粗大ごみは自治体のごみ収集業者や民間の業者などに連絡を入れて回収してもらうことがポイントです。自治体に依頼する場合は、回収に時間がかかることもあるので、計画的に処分を進めることが求められます。

家電製品については家電リサイクル法によって種類ごとに処分方法が定められています。それぞれの方法にしたがって適切に処分するようにしましょう。

便利屋の活用も

室内の荷物を片付けたり処分したりするのが大変だという場合は、便利屋を活用してみることもおすすめです。それまで住んでいた方が亡くなった場合は、遺品整理屋と呼ばれる業者も活用することができます。

室内に多くのものが残されていると、なかなか処分の手が進まないことがあります。便利屋や遺品整理屋を活用することで、短期間でスムーズに荷物の整理を行ってもらうことができます。遺族との思い出の品を残しておきたい場合や、第三者に売れそうなものがある場合は、そうしたニーズに応えてもらうこともできます。

便利屋や遺品整理屋への費用負担はありますが、スムーズな解体工事開始につなげるという点ではおすすめです。

空き家の売却

費用負担も含めて、なかなか空き家の解体に前向きになれないということもあるでしょう。その場合は空き家の売却を検討することもおすすめです。空き家の状態や立地によっては、第三者からの買取ニーズがあることもあります。

リフォームやリノベーション工事をして居住したいという方や、事務所やオフィスとして活用したい方など、さまざまなニーズがあることが考えられます。

場合によっては自治体が買い取って、地域のコミュニティースペースとして活用することもあります。まずは、空き家の売却や買取を仲介している業者に連絡を入れて、買い手が見つかるかどうか確認してみると良いでしょう。

ある程度時間がかかることも想定されますが、買い手が見つかれば解体費用を負担せずに済み、なおかつ売却益も得ることができるので一石二鳥です。

空き家解体の補助金利用もおすすめ

空き家の解体費用を抑えるためには、施主自らできることも複数ありますが、補助金を活用することもおすすめです。

家屋や建物の解体工事に関しては、状況に応じて補助金を活用できることがあります。全ての自治体で実施しているわけではありませんが、一部自治体では空き家所有者の経済的負担を緩和するための方策を用意しています。具体的な内容について確認していきましょう。

役所のホームページなどで調査

空き家を解体する場合の補助金や助成金については、お住いの地域の役所のホームページを確認することが有効です。自治体によって補助金額や制度を利用できる条件が異なります。そもそも補助金制度がない自治体も多いので、その場合はあきらめるしかありません。

補助金制度がある場合、一般的な建物の解体に比べて空き家の解体の方が支給条件が緩いことがあります。自治体側も空き家を放置しておくと社会的なデメリットが大きく、地域住民の暮らしに弊害が生じることが多いと認識しているからです。

まずは、役所のホームページで確認したり、直接問い合わせたりして制度があるのかどうか確認してみると良いでしょう。

老朽危険家屋解体撤去補助金

最初に取り上げるのは老朽化していて倒壊する危険性がある建物を解体する際に、一部費用の補助を受けられるものです。

補助を受けるためには自治体からの認定を受けるか、耐震診断を受けて一定の倒壊基準を満たす必要があります。細かい条件については空き家が存在する自治体に確認する必要がありますが、一定の費用を負担してもらえます。

大まかな支給金額としては、解体費用の5分の1から2分の1程度と言われています。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

続いての補助金として、「都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金」を挙げることができます。こちらの補助金は都市の景観を保つことを目的としており、空き家を解体する場合も対象となることがあります。

最低限の条件として、空き家を解体した後に景観形成基準を満たす土地の活用を行うことが指定されています。こちらの補助金も支給が決まれば、解体に際して一定の資金を提供してもらえます。

建て替え建設費補助金

最後にご紹介するのは「建て替え建設費補助金」です。空き家も含めて老朽化した家屋や建物を解体して、新たな建築物を建築する際に活用できる補助金です。

新たな建物については自治体が指定する一定基準を満たすものである必要があります。また、賃貸部分を含む必要があるため、居住用の他、貸し出し用の空間も作る必要があります。その他の細かい条件をクリアすることができれば、一部費用の補助を受けられます。

支給される金額は自治体によってさまざまなので、建て替えを行う場合は問い合わせてみることがおすすめです。

まとめ

空き家の解体に注目をして、メリットやデメリット、解体費用に関することを中心に解説を行ってきました。大切なのは空き家を放置しておいてはいけないということです。最初の頃は仕方ない部分もありますが、何年も放置しておくのは良くありません。二次利用やその後の方針が決まっていないのであれば、解体を視野に入れて処分を検討する必要があります。

まだ使えそうな空き家であれば第三者に売却することもできます。買い手が見つからなければ、無償でも良いので引き取ってもらう方法も検討してみましょう。最終的には何らかの形で空き家を処分することが重要です。それは所有者の責任であり、地域社会の安全・安心を担保するために必要な行為であることを認識しておきましょう。