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大阪府の解体工事を巡る状況

西日本の中心的都市である大阪府は近畿地方の中部に位置し、三方を山に囲まれ西は瀬戸内海へと繋がる大阪湾が広がっています。大阪府の面積は47都道府県で2番目に小さいながらも、人口は全国の約7%にあたる約882万人を有しており、東京都、神奈川県に次いで人口の多い都市となっています。

梅田やなんばなど主要なターミナル駅からの鉄道網が整備されており、府内のどの地域からも概ね1時間程度で都心部への移動が可能です。また、関西国際空港、大阪国際空港に加え大型フェリーが就航する港を有するなど、交通のネットワークが非常に充実しています。

都心部ではタワーマンションや大型商業施設が整然と立ち並び賑わいを見せていますが、大阪府は戦後の高度成長期に急激に都市化が進んだため、木造一戸建て住宅や木造賃貸住宅が無秩序に建てられ密集している地域が存在します。

こうした地域には老朽化した建物も多く、大阪府では火災による燃え広がりを防止するため道路の拡幅や公園の整備を行っているほか、老朽建築物等の建て替えを促進しています。

また、大阪市は全国の政令指定都市の中で最も空き家が多く、特に賃貸や売却物件として活用されていない放置空き家が年々増加しています。今後は、こうした建物の解体工事等も増加していくでしょう。

大阪府の解体工事費の相場(平均坪単価)

解体工事費用の相場は都道府県によって違いがありますが、大阪府内でも中心部と郊外では若干の相違があります。また、建物は大きく分類すると「木造」「鉄骨造」「RC造」の3つに分けられ、それぞれの構造によって解体方法や解体費用などが異なります。

ここでは、構造ごとの解体の特徴や業者に依頼する際の注意点などをご紹介しますので、所有する建物の構造や立地等を踏まえた上で参考にすることをおすすめします。

大阪府内には数多くの解体業者があり、同じような敷地面積、構造の建物の解体でも業者によって坪単価に大きく差が出るケースも見受けられます。1社のみの見積もりで決めずに、複数の業者に見積もりを出してもらうのも損をしない方法と言えます。

木造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 3.8万円
20〜29坪 3.0万円
30~39坪 2.8万円
40~49坪 2.8万円
50~59坪 3.1万円

大阪府の住宅に占める共同住宅の割合は55.2%で、一戸建て住宅は半数以下となっています。また、共同住宅における高層化が進んでおり、平成15年から30年までの15年間で15階建以上の共同住宅は12万戸増えていることからも、建物の非木造化が進んでいることがわかります。

一方で、大阪府内には大阪市をはじめ堺市、豊中市、守口市などに密集市街地があり、これらの地域では古い木造の建物が密集しているため地震や火事が起きた際に延焼の危険性が高く、大阪府では密集市街地の解消に向けた取り組みを行っています。

主な対策として、老朽住宅の除却や建て替えにかかる費用の補助があり、2020年度までは除却費用の6分の5、それ以降は3分の2の補助を行っています。ただし、補助制度を実施していない市町村もあるため、事前にご確認ください。

大阪府内にはこうした木造密集地以外にも、隣家との間隔が狭い、敷地が狭い、住宅に面した道路が狭いなど、解体工事をするにあたって問題が生じる場所が多くあります。住宅に面した道路や敷地が狭いと重機の搬入が困難であったり、工事車両の駐車場所の確保が困難といった問題も生じ、その分解体費用が高くなってしまうケースもあります。

こうした場所にある建物の解体工事を依頼する場合は、事前に必ず現地調査をしてもらった上で見積もりを出してもらうようにしましょう。

鉄骨造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 11.5万円
20〜29坪 4.5万円
30~39坪 5.6万円
40~49坪 4.8万円
50~59坪 2.7万円

大阪府では建物の高層化が進んでおり、老朽化した古いビル等の建て替え工事が頻繁に行われています。古くに建てられた雑居ビルやオフィスビルなどの鉄骨造の建物には、その構造上、耐震性は高いものの耐火性が低いため耐火被覆としてアスベストを使用した建物も多くあります。

アスベストが用いられている可能性がある場合は解体前に調査が必要になり、撤去する場合は解体費用のほかに別途費用が発生します。また、アスベストが使用されている建物を解体する場合は、大気汚染法に基づき、作業を開始する14日前までに大阪府や市町村の窓口に届出が必要になります。

大阪府で建築物にアスベストが使用されているかを調査したい場合、またはアスベストの除去工事を行いたい場合、自治体によっては補助制度を設けているところもあるため、事前に自治体のホームページ等で確認することをおすすめします。ただし、補助制度は2020年度末で終了予定になっているので、お早めにご相談ください。

RC造の解体費用相場

坪数 坪単価
10〜19坪 6.5万円
20〜29坪 4.3万円
30~39坪 万円
40~49坪 万円
50~59坪 万円

RC造とは鉄筋コンクリート(Reinforced Concrete)を略した言葉で、柱や梁などの主要構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いる構造です。構造が複雑で頑丈に造られている分、解体費用も木造・鉄筋造に比べて高くなる傾向があります。

RC造の建物の解体は大掛かりな工事になることが多く、大型重機や高度な技術が必要不可欠になります。騒音や振動も激しいため周囲への配慮が必要になるほか、現場の安全管理などもしっかり行わなければならないため、解体工事を行う前に現場調査を入念に行う必要があります。事前調査をせずに見積もりを出してくる業者は悪徳業者などの可能性もあるため、しっかり確認するようにしましょう。

RC造の建物の解体は規模が大きい分、工事中に事故が起きれば周囲への被害や影響も大きなものとなるため、木造や鉄骨造の建物の解体よりも更に業者選びには慎重になる必要があります。RC造の解体を依頼する際は、建設業者許可又は解体工事業者の登録を受け、RC造の解体工事の経験が豊富な業者を選ぶようにしましょう。

大阪府で実際に行われた解体工事の費用事例

建物解体工事以外の案件や飲食店などの内装解体を行いたい方は、前述した費用相場を見てもピンとこないことでしょう。そこで、解体工事見積もり広場へご相談頂き、実際に受注にいたった案件の費用事例を随時ご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

  • 大阪府における解体工事の費用事例は現在作成中となっております。

大阪府で設備解体工事を依頼する前に知っておくべきこと

店舗やオフィスの設備を解体する工事の総称は内装解体

設備解体工事といっても人それぞれ認識が異なることが多く、業者への見積もり前にあらかじめ理解を深めた上で依頼することが大切です。

ここでは、主に店舗やオフィスで依頼することがある工事の種類や名称、その内容の違いなどについて解説していきます。

内装解体とスケルトン工事・原状回復工事・設備解体工事の相関図
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内装解体

内装解体とは、スケルトン工事や原状回復工事の総称です。

具体的には、スケルトン工事や原状回復工事を行う際に、店舗・オフィス内の造作物(厨房設備やカウンターなど入居時になかった物)を解体して撤去する作業のことを言います。

スケルトン解体工事

スケルトン解体工事とは、建物の構造体以外は何もない状態へ戻す工事の名称です。

入居時の内装工事で造作した間仕切りや天井、壁や床などの造作物を全て撤去していきます。鉄筋コンクリート造のビルなどの場合、コンクリート打ちっぱなしの状態と表現されます。

スケルトン工事、スケルトン仕上げ、スケルトン戻し、などと呼ばれることがありますが、そのどれもスケルトン解体工事のことを指しており、意味は同じとなります。

原状回復工事

原状回復工事とは、店舗やオフィスなど物件を借りた際の元々の状態にまで戻し、貸主に返却するために借り主が行う工事です。

物件を借りた時点でスケルトン状態だったのであれば、原状回復工事はスケルトン工事となり、そうでなければ造作物など後から付けたものを撤去する工事となります。

例えば、飲食店など店舗として物件を借りる場合、スケルトン状態で借りていることが多く、オフィスや事務所として借りる場合、スケルトン状態ではないケースが多いでしょう。

※物件を借りた際の契約書に解約時の原状回復工事内容について記載されています。

設備解体工事

設備解体工事とは、一般的に工場などの設備を解体するプラント設備解体工事を指す場合がほとんどです。店舗やテナントの場合、借りた際にはなかった厨房などの設備を解体・撤去する工事の名称としてはあまり使われません。

そのため、飲食店などの店舗を移転・閉店する際に厨房設備などを撤去・解体したいのであれば、多くはスケルトン解体工事を依頼することになるでしょう。

また、飲食店の改装などで現場を解体・撤去してスケルトン状態にするために、消火用設備電源装置などの消防設備工事も必要なケースがあります。そういった場合は消防設備工事業務、整備業務、点検業務も同時に対応可能な解体業者に相談してください。

まずは間違いを起こさないために、賃貸借契約書などで解約時の工事内容について確認した上で、解体業者に見積もりを依頼しましょう。

大阪府の空き家の種類と件数

総務省が発表した「住宅・土地統計調査」によると、平成30年の大阪府の総住宅数は4,680,200件、総世帯数は3,973,700世帯で、平成25年の調査と比較するとそれぞれ94,200件、68,200世帯増加しています。空き家総数は709,400件、空き家率は15.2%となっており、ともに過去最高を記録しています。

総世帯数、空き家総数は東京都に次いで全国で2番目に多い数字ですが、首都圏の一都三県は空き家率が低いのに対し、大阪府は全国平均を上回る高さになっています。

大阪府の空き家の内訳は、「賃貸用の住宅」が453,900件、「売却用の住宅」が35,800件、「二次的住宅」が1,200件、「その他の住宅」が209,200件で、空き家の6割以上が賃貸用住宅の空き家となっています。

大阪府は住宅に占める共同住宅の割合が55.2%と、一戸建て住宅よりもマンションやアパートの方が多く、共同住宅の約7割が賃貸物件となっています。特に、15階建以上の共同住宅の住宅数を都道府県別にみると、東京都が25万戸、次いで大阪府が20万戸と非常に多くなっています。

大阪府は、進学や就職を契機に親元から離れて転入してくる若年層も多く、単身用やファミリー向けのアパート・マンションが多くあります。しかし、近年は少子化や経済活動の停滞などにより世帯の移動が減少しており、人口流入が続く首都圏に比べると大阪府の賃貸市場の動きは鈍化しています。

一方で、一戸建て住宅や分譲マンション等の新築着工数が減少する中、相続税の節税対策のための借家等の着工数は増加しており、賃貸用住宅は供給過剰な状況にあると言えます。近畿圏では人口・世帯数の減少が首都圏や中京圏より先行しており、今後賃貸住宅の空き家はますます増加することが懸念されます。

賃貸マンション等は空き家が増えると、建物自体の老朽化も早いスピードで進んでいきます。大阪府の空き家のうち、腐朽・破損のある建物は167,300件あり、中でも賃貸用住宅が102,000件と多くを占めています。この数字は空き家総数が全国一多い東京都を上回っており、腐朽・破損のある物件は借り手もなかなか見つからないため、いずれは解体工事の対象となる建物も多いでしょう。

また、大阪府の空き家は賃貸住宅の次に「その他の住宅」の数が多く、その中で腐朽・破損のある物件は56,500件あります。内訳は、一戸建てが29,800件、長屋建が12,900件、共同住宅が13,600件、その他が200件となっています。

「その他の住宅」は転勤・入院などのため長期にわたって不在の住宅、建て替えなどのために取り壊す予定の住宅などのことで、この部分に分類される物件は全国的に上昇を続けています。こうした市場に流通していない空き家は適切な管理がされていないことも多く、このまま更に劣化が進むと倒壊等の恐れもあるため早急な対処が求められます。

大阪府では増加する空き家の対策として、平成28年に「空家総合戦略・大阪」を策定し空き家の適正管理・除却の促進、中古住宅流通市場の活性化に向けた取組み等を進めてきました。平成31年に新たに「空家総合戦略・大阪2019」を策定し、これまでの取組みに災害の経験を踏まえた対策の強化を加え、空き家対策の更なる充実を図っています。

また、リフォームやリノベーション・建築士・不動産など80を超える民間団体等と行政が参画して構成される「大阪の住まい活性化フォーラム」により、府内市町村の空き家情報等を紹介する「大阪版・空家バンク」を開設しています。

まとめ:大阪府の家・空き家の解体は地元の解体業者に相談を

大阪府の空き家率は全国平均を上回っており、首都圏と比べても高い割合となっています。空き家状況は圧倒的に賃貸用住宅の空き家が多く、老朽化した賃貸アパートやマンションは今後解体の対象となるものが多いでしょう。

一方で、大阪府には市場に流通していない空き家も多く、これらの建物の中には所有者が不明で放置されているものもみられます。こうした空き家は適切な管理が行われないと、一戸建て住宅、共同住宅問わず周囲に悪影響を及ぼす可能性が高くなります。

遠方に住んでいるため管理が困難などの場合は、解体して更地にするというのも1つの方法です。大阪府では解体費用の補助金制度を設けている自治体もあるため、解体を考えている方は自治体のホームページや相談窓口で確認をし、早急に解体業者に依頼することをおすすめします。

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