狭小地の住宅・建物解体で知っておくべきこと、割高になる理由などを解説

狭小地の住宅・建物解体で知っておくべきこと、割高になる理由などを解説

狭小地とは、15~20坪以下の狭い土地のことをさします。解体工事においては、狭小地の住宅や建物は重機が入りにくく、使える機材が限られるなどの理由で全体のコストが高くなります。

また、狭小地の工事では隣家に特別な配慮が必要になり、騒音や振動などの問題に対応できない業者を選ぶと隣人トラブルが起きやすくなります。

この記事では、狭小地の住宅・建物解体で知っておきたい事柄や、解体費用が割高になる理由、工事の注意点について解説します。

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狭小地の住宅・建物の解体工事費用が高くなる理由

通常であれば、解体をする土地の面積が広くなるにつれて、解体コストが上がります。

しかし、住宅密集地など狭小地の物件は重機が入りにくいことや、隣家を傷つけないように特別な養生を行うなど、他の工事にはない配慮が必要です。

また狭小地の解体には専門性が必要とされるため、一般的な土地の解体に比べて費用が多くかかります。解体費用が高くなる主な要因は以下のとおりです。

  1. 15~20坪以下の小さな土地(狭小地)
  2. 手壊しでの建物解体
  3. 小運搬による廃材の処理

15~20坪以下の小さな土地(狭小地)

狭小地とは

狭小地に明確な定義はありませんが、一般的には15~20坪(50~66平方メートル)以下の小さな土地を指します。

狭小地に建った住まいや建物のことを狭小住宅と言いますが、都市部では住宅が密集しているため、狭小地に住まいを建てるケースは珍しくありません。

実際に、大手ハウスメーカーも都市部向けの小さな住まいを設計していますし、海外でもタイニーハウスとしてコンパクトな住まいはブームになりつつあります。

狭小地は延べ床面積を広く取るため、3階建てや地下室を設けることが多いです。また周囲との兼ね合いから、窓を大きくとって採光部分を増やすなど、設計にもさまざまな工夫が施されています。

狭小地は、三角地や台形地などの不整形地が多く、使用できる用途は限られます。通常の土地より取得費用は安価になりますが、生活動線や家事動線、日当たりなどを考慮した設計が必要なため、全体の建築コストは高くなります。

重機などの搬入が難しい上、隣家や近隣の建物に配慮した解体技術が必要となり、売買のしにくい土地として敬遠されることもあります。

手壊しでの建物解体

一般的な重機で解体ができない場合、手壊しで建物を解体することになります。手壊しは別名を人力解体といいますが、名前の通り手で解体する方法を意味します。

解体する建物が、車や重機がすれ違えないほど狭い土地(2m以下)に建っている建物は、手壊し解体になる可能性が高いです。

仮に2m以上の道幅があったとしても、道路の形態や電柱などの位置によって重機の乗り入れが難しい場合には、手壊しで解体する可能性が高くなります。

手壊しと小運搬

小運搬による廃材の処理

小運搬とは、解体した建物の廃材を手で運搬することです。前述した手壊しで解体する場合、車両の乗り入れができないため、小運搬で廃材を運び出す必要があります。

また、小運搬は廃材を広い場所まで運び出し、その後ダンプに積み込む必要があるので、手間と時間がかかり全体の費用も多くかかります。

解体業者が手壊しや小運搬を得意かどうかで、金額が大きく変わることがあります。狭小地の建物を解体する場合には、手壊しや小運搬に経験のある業者を選ぶことが重要です。

隣家と近接している建物も解体費用は高い

狭小地のように隣家との距離が近い建物は、隣家を傷付けないよう高度な解体技術が必要となります。

また、建物同士が完全に一体化した長屋や集合住宅になると、高度な切り離し技術が求められるため解体費用は総じて高くなります。

狭小地の解体費用を安く抑えるには複数業者に相見積もり

狭小地の解体費用は、複数の業者で相見積もりを取りましょう。狭小地の解体は、周囲の環境や民家にも配慮できるよう、実績のある業者を厳選した上で複数社へ見積もりを依頼してください。

相見積もりをすることで、狭小地解体の相場と最安値が探りやすくなります。

狭小地の住宅を建て替えるメリット・デメリット

狭小地に住宅を建て替えると、税金が安くなるといったメリットはあるものの、足場が組みにくく建材の運び入れなどが難しいため、結果として建築費が高くなるといったデメリットが大きいです。

メリット

狭小住宅は都心にも建てられることが多く、公共交通機関や公共の建物に近い場合には利便性が良くなるというメリットがあります。

また、土地が狭いことから固定資産税が安く済むことは大きなメリットです。修繕が必要な部分が少ないため、住まいの修繕費も安く抑えられます。

購入して建て替えする場合、取得費用が安く済む

狭小地であっても建て替え可能な土地であれば、建物を新しくすることで資産価値が上がる可能性があります。

実際、都心にはモダンな設計の狭小住宅が建ち並んでおり、建て替えによって資産価値が上がった例も多くあります。

デメリット

狭小地の建物は、建築費だけでなく解体費用が高額になるといったデメリットがあります。また、土地が狭いため建てられる建物に制限があるほか、一部再建築不可の物件も含まれており、自由に建物を設計・建築することができません。

狭小地の住宅解体費用は割高になる

狭小地の住宅は、費用面での負担が大きいです。重機が入りにくいことから建物が建てづらく、解体しにくいという理由から建築・解体のコストがかさみます。

さらに、建築や解体がしにくいという理由もあり、住宅ローンが組みにくいというデメリットもあります。これらの理由から、狭小地は売却が難しく買手が見つかりづらいという、思わぬ落とし穴も潜んでいるのです。

狭小地にある物件の建て替えには制限がある

狭小地で物件を建て替える場合、【建ぺい率・容積率・高さ】に制限があります。

建ぺい率 敷地面積に対して、建築面積が占める割合のこと
容積率 敷地面積に対して、延べ床面積が占める割合のこと
高さ 建物の高さ

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことです。敷地を空からみて、建物がどのくらいの割合を占めているのかが分かります。

建ぺい率

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積のことをさします。1階だけでなく2階や3階など、それぞれの階にある床面積の合計が延べ床面積になります。

容積率

玄関やベランダ、天袋やロフトなどの場所は延べ床面積に含まれません。地下室やビルトイン型の物置、駐車場スペースなどは延べ床面積から差し引くなど、緩和措置を設けています。

建物の敷地が道路に接している場合、建物の高さには制限が設けられます。これを道路斜線制限といい、道路の反対側の境界線までの長さに1.25倍を掛けた数値にまで、建物の高さは制限されます(住宅地の場合)。

道路斜線制限

住宅地と商業地など土地の用途ごとに、建ぺい率や容積率の制限が設けられています。都市や地域ごとにそれぞれ都市計画は異なるのですが、制限を無視した建築は建築基準法によって認められていません。

参考リンク:参考・改正後の建築基準法|国土交通省

建築制限以外にも、建物には隣地との距離や視線などプライバシー面にも注意する必要があります。実際に民法の第234条と235条には境界線付近の建築の制限について、以下のように定められています。

民法第234条

1. 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
2.前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法第235条

1. 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
2. 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

また、窓やベランダを設置する際には、隣家から見えないよう目隠しを設けたり、建物の外壁から隣家との境界線までの距離を1~1.5m空けるなど。狭小地ならではの設計が必要です。

参考リンク:民法(明治二十九年法律第八十九号)G-GOV 法令検索

再建築不可物件の場合、建て替えそのものが不可能

再建築不可物件とは、更地にしても新たな住まいが建てられない土地のことです。都市計画区域や準都市計画区域などに再建築不可物件が多く見られます。

都市計画区域 市街地を中心に都市の整備・開発・保全計画の定められた地域のこと。都市計画法に基づき、各都道府県の知事が指定。
準都市計画区域 市街地化が進むと見込まれた場合、土地活用の規制を設ける地域のこと。各都道府県が指定する。

こうした制限は、都市計画を進めるために必要なルールであり、土地の乱開発を防ぎ都市の秩序ある発展と整備を図るために設けられています。

土地区画整理事業
画像出典元:土地区画整理事業(国土交通省)

再建築不可物件の場合、建て替えそのものができません。ただし、建築申請の不要な工事内容であれば、家をリフォームして住むことができます。

再建築不可物件でリフォームできるかどうかは、解体業者やリフォーム業者に相談してみてください。

参考リンク:令和2年度|良質な住宅・建築物の 取得・改修に関する支援制度等説明資料(国土交通省)

建て替え後の狭小住宅も規制対象に成り得る

建て替え後の狭小住宅であっても、都市計画区域や準都市計画区域にある建物は規制の対象になり得ます。

参考リンク:都市計画制度(国土交通省)

狭小地の住宅・建物解体でトラブルを防ぐコツ

狭小地の住宅や建物を解体する際には、トラブルにならないよう配慮ができる業者や、万が一の事態に備えて保険に加入している業者を選ぶと安心です。

狭小地の解体経験が豊富な業者を選ぶことで、解体時に起こりがちな近隣トラブルを防ぐことができます。

近隣への挨拶など配慮ができる解体業者を選ぶ

住まいの建築・解体には騒音がつきものです。地面を掘り起こす場合には、近隣の地面が揺れるほか、土埃やゴミなどが近隣の住居に飛散する恐れがあります。

こうしたトラブルを避けるには、防音パネルを設けたり、騒音や振動が起こる工事は早朝や夜中を避けるなどの配慮が必要です。

業者を選ぶ際には、騒音や振動、粉塵、ゴミなどの廃棄物についてどのような配慮があるのか事前確認しておきましょう。また、工事に伴う許可申請や各種届け出についても、事前の確認をおすすめします。

建築や解体の際は、事前に近隣の家々をまわり、工事に対する事前のお詫びと挨拶を済ませておくと安心です。

狭小地解体 近隣トラブル

解体業者のなかには、施主に代わって近隣への挨拶を行うなど、配慮のできる業者があります。工事や近隣の方々への配慮ができる業者を選び、近隣の方々にはある程度の騒音・地面の揺れは仕方が無いと理解してもらう必要があります。

保険に入っている解体業者かどうか確認する

保険加入していない業者を選ぶと、隣家を傷つけたりした場合、賠償責任など大きなトラブルに巻き込まれてしまいます。解体業者を利用する際には、業者が損害賠償保険等に加入しているかどうか事前に確認しましょう。

解体工事の賠償保険にも、さまざまな種類があります。

会社単位で加入する保険 業者が会社単位で加入する保険のこと。加入した年に行われたすべての工事が補償の対象になる。
工事単位で加入する保険 工事ごとに加入する保険。通常よりもリスクの大きい現場は、同保険に加入をする。保険料は工事の請負金額によって決定。
車両単位で加入する保険 工事に使用する重機やトラックなど、車両ごとに加入する保険のこと。加入した年に行われた、車両が関係するすべての工事が補償対象になる。

多くの業者はこうした保険に加入していますが、一部にはいまだに保険加入していない業者もあり注意が必要です。

狭小地の解体ノウハウを持つ専門の解体業者に依頼

狭小地の解体は、建物の構造や現状に加えて周辺環境や土地の状態など、現場を正確に把握できる業者選びが必要です。狭小地の解体経験が豊富で、高い専門技術を持った解体業者に依頼するようにしましょう。

丁寧な養生・パネルの設置だけでも隣家への影響を少なく、短時間で建物が解体できる場合もあり、近隣トラブルを防いで安心・安全に工事が行えます。

狭小物件解体に関するよくある質問

  1. 進入路が狭く、入り組んだ路地裏の土地でも解体できますか?
  2. 地下室のある狭小地も解体できますか?
  3. 狭小住宅もリフォームできますか?
  4. 狭小住宅は建て替えできませんか?
  5. 再建築不可物件はリフォームできますか?
  6. 解体時に隣家を傷付けてしまい、賠償するよう求められています
  7. 工事協定書とは何ですか?
  8. 狭小地の住宅建築前に近隣の住民への挨拶は必要ですか?

進入路が狭く、入り組んだ路地裏の土地でも解体できますか?

現場の調査を行い、重機や車両が入れないと判断されると手壊しで解体が行われます。廃材は小運搬といって、手で運ぶために解体工事に時間とコストがかかります。事前に工事費用の相見積もりを取ることをおすすめします。

地下室のある狭小地も解体できますか?

地下室の解体は、建物の解体に加えて埋め戻しの作業が必要です。埋め戻しとは、埋め戻し材を入れ、散水と転圧で土地を締め固めて整地をする工事のことです。土地の状態によって変動しますが、建物の解体費用に加えて300万円以上の費用がかかります。

狭小住宅もリフォームできますか?

狭小地の建築を得意とするハウスメーカーやリフォーム会社があります。狭小住宅は近隣に配慮した設計が求められます。また、限られたスペースで快適に住める住宅の設計が必要です。

リフォームの際には、狭小住宅の設計経験やノウハウが豊富な業者を選びましょう。

狭小住宅は建て替えできませんか?

建て替え可能かどうかは、再建築不可物件に該当するか調査する必要があります。再建築不可物件は価格が安いメリットもありますが、災害などで建物が倒壊や消失がした場合も、再建築ができない、物件の安全性が担保できないなどのリスクがあります。

再建築不可物件はリフォームできますか?

再建築不可物件は家の立て替えができません。解体して更地にしてしまうと新しい建物が建てられないので、安価で売買されています。

こうした再建築不可物件は、都市計画区域と準都市計画区域にあり、昭和25年以前に建てられた建物には再建築不可物件が多く存在しています。

例えば、東京都には約490万件の再建築不可物件が存在しており、周辺相場よりも安値で売買されています。

ただし、再建築不可物件であってもリフォームして済むことは可能です。建築申請が不要なものに限られますが、以下の条件を満たしていればリフォーム工事が行えます。

・2階建て以下
・延床面積が500㎡
・高さ13m以下
・軒の高さ9m以下の木造建築物

再建築不可物件の相場は、周辺価格の約1割~5割と非常に安価です。デメリットも多いですが、古い家をリフォームして住みたいという方にはメリットが大きく、課税評価額が低いことから支払う税金も安くなります。

参考リンク:No.4602 土地家屋の評価 – 国税庁

解体時に隣家を傷付けてしまい、賠償するよう求められています

解体工事中に隣家を損傷させた場合には、解体業者が損賠賠償金を支払う必要があります。解体業者が損害賠償保険等に加入しているのか確認してください。

民法第709条 不法行為による損害賠償

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

ただし、施主側が注文または指図したことが原因で隣家に損傷や損害を与えた場合、解体を依頼した側が責任を負うことがあります。

例えば、解体工事中に隣家の被害が起こっているのを知りながら、解体業者に連絡せずに工事を中止しなかった場合などには過失とみなされ、施工主の責任が問われます。

工事協定書とは何ですか?

工事協定書は、工事の発注者と施工者、隣家と取り組めた約束を記録した書類です。

書面には工事期間や作業時間、車両の進入方法などが詳しく記されており、狭小地の建築・解体前には、近隣トラブルを防ぐ目的で工事協定書を残すことが大切です。

工事協定書参考例|東京都大田区公式ページ
出典元:工事協定書参考例|東京都大田区公式ページ

近隣トラブルを起こさないためには、工事を開始する前の家屋調査も忘れずに行いましょう。

例えば、隣家を損傷するリスクの大きな外壁や屋根、基礎部分、家屋の内部や天井にヒビや割れ、傾きが無いか工事前に記録として、写真などを撮影し残しておくと安心です。

解体工事の途中、工事の後、隣家に変化が生じたことが分かったらすぐに謝罪を行ってください。場合によっては、補償として補修工事を行う必要が生じてしまいます。

狭小地の住宅解体にノウハウのある業者であれば、こうしたトラブルが起こらないよう、慎重に工事を進めてくれますし、損害賠償保険等にも加入しています。

隣家への補償や補修で判断しずらいことがあれば、工事をお願いしている業者に相談してください。プロの判断を仰ぐことで、冷静に対処してもらえます。

狭小地の住宅建築前に近隣の住民への挨拶は必要ですか?

狭小地での工事は、隣家との距離が近いため、騒音・土地の揺れの問題などが起こりやすくなります。

大きなトラブルを起こさないよう、事前に工事期間や時間、どのような工事が行われるのか、などを含めて「工事期間はご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします」と近隣住民に伝えておき、理解を求めることが大切になります。

挨拶のある無しで、通常なら許されるような問題も、近隣住民が感情的になった場合、許してもらえなくなる可能性があります。挨拶のできない非常識な人と思われないよう、工事前にきちんと挨拶を済ませておきましょう。

まとめ

今回は狭小地の住宅・建物の解体について解説しました。狭小地にはさまざまな建築制限があります。また狭小地における解体工事は、隣家を傷つけない特別な配慮や養生、工事車両の乗り入れや施工にも多くの経験と高度な技術が必要です。

狭小地の解体や立て替えを検討中の方は、経験や実績のある業者を厳選し、数社で相見積もりを取るようにしましょう。

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