飲食店の解体工事を行う際の手順、解体費用相場を解説!

飲食店の解体工事を行う際の手順、解体費用相場を解説!

飲食店オーナーの方で、お店を閉店してテナントを明け渡そうと考えることもあるでしょう。売上が伸び悩んできたり、思ったような成果が得られなかったりすると、なかなか経営を続けることが難しい部分もあります。そうした時に検討するのが解体工事です。今回は飲食店の解体工事に注目して、工事の手順や仕上げ方などについてご紹介します。飲食店を解体する際にかかる費用相場も取り上げますので、どうぞご覧ください。

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飲食店の解体工事の仕上げ方・種類

まずは、飲食店を解体する場合の仕上げ方の種類についてご紹介します。飲食店の解体にはさまざまな仕上げ方があります。どれが正しくてどれが間違っているということはなく、その時々の状況に応じて検討することが重要です。

内装解体や原状回復など、それぞれの特徴や考え方について確認しましょう。

内装解体

内装解体とは、店内の内装部分の解体作業や撤去をすることです。飲食店であれば、間仕切りやカウンターなどの内部造作を撤去することが含まれます。

その他にも壁材やガラス、ドアや電気類などの内装の撤去を行います。重機を使って作業することは少なく、手壊しによって解体を進めることが原則です。

基本的に天井や床などを撤去することはなく、どこまで撤去を行うかはビル管理者や、建物のオーナーと話し合った上で決定することが多いです。次に入る店舗が決まっている場合、厨房機器のみを解体するといったケースも見受けられます。

スケルトン解体

スケルトン解体とは、建物の構造体以外の内装全てを解体することを言います。コンクリート打ちっぱなしの状態で返却することが特徴で、内装解体よりもさらに踏み込んだ工事が行われます。

天井や壁、床や配管、廃棄設備などを全て取り除き、テーブルや椅子なども撤去します。構造体のみを残すことになるので、余計なものはなくします。スケルトン解体では小型重機を活用して解体を行うこともありますが、基本的には手作業によって工事を進めることが多いです。

原状回復

続いては、原状回復についてご紹介します。

原状回復

物件や店舗を明け渡す際に、契約前の状態に回復させてから明け渡すこと。

原状回復は原則として入居前の状態と同じ状態にすることを指します。テナントを借りた状態の時と同じ状態に戻して返すことがポイントです。

例えば、テナントを借りる時に厨房機器やエアコンなどが取り付けられていた場合、それらを撤去する必要はありません。後から自分たちで追加した壁材や内装は撤去する必要がありますが、あらかじめ設置されていたものはそのままにしておいて大丈夫です。

スケルトン状態で借りた場合はスケルトン状態にして返却します。

電気やガス、水道といったライフラインについても基本的には借りる前の状態に戻すことが重要です。どの程度まで工事を行うかは管理者との交渉次第です。

また、原状回復と似た言葉として「原状復帰」を挙げることができます。

  • 原状回復:法律用語
  • 原状復帰:建設用語

どちらの言葉も意味的には同じですが、上記の違いがあることを理解しておきましょう。

実際の仕上げ方は契約書を確認

内装解体やスケルトン解体、原状回復などがある中で実際の仕上げ方については契約書の内容が優先されます。テナントを借りる際に交わした契約書に、「原状回復」で返却すると記載されている場合は原状回復工事を行います。

飲食店を経営するためにテナントを借りた場合は、基本的に原状回復による返却が多いです。

また、返却方法は「管理者と相談」などと記載がある場合もあります。その場合は、次に入居する店舗のことも考慮して、残すものと撤去するものを話し合うこともあります。原則としては契約書の内容が優先されますが、特別な事情がある場合は臨機応変に対応することが大切です。

施主自身も建物の管理者と相談しつつ、最終的な返却方法を確認するようにしましょう。

飲食店の内装解体の考え方

飲食店の内装解体に注目して、さまざまな用語と考え方についてご紹介します。借りていたテナントを返却する場合は、不要なものの解体や撤去を行って返却する必要があります。その際に内装解体を選択することもあります。

内装解体も厳密に分ければ3つの考え方があるので、それぞれの考え方について確認しましょう。

内装解体A工事

まずは、内装解体A工事について取り上げます。A工事はビルや建物のオーナーが発注する工事のことを指します。

工事代金の負担もオーナーがすることが一般的です。A工事ではトイレやエントランス、エレベーターといった共有スペースの工事を行います。

また、電気設備や配管、配線といった部分の工事を行うこともあります。

内装解体B工事

内装解体B工事とは、テナント側が要望して行う工事のことです。最終的に発注するのは建物のオーナーですが、要望を出すのはテナント側です。したがって、工事にかかる費用負担もテナント側が行うのが原則です。

入居が決まった後にテナント側が要望を出すことが多く、店内の設備を整えるための工事を行います。例えば、空調設備や防災設備の整備、分電盤などの設置など、安全性や快適性を担保するための工事を行うことが多いです。

内装解体C工事

内装解体C工事については、テナント側の要望で建物のオーナーに許可を得てテナント側が発注します。工事代金の負担も原則としてテナント側が行います。

内装解体C工事は退去時に行うことが基本で、内装解体などが行われます。原状回復を行う場合もC工事に当てはまります。

間仕切りやカウンターの撤去、装飾品や壁の撤去など、テナントを返却するために必要な工事が行われます。

返却期日には注意

テナントを返却する際は、返却期日をしっかりと確認することが大切です。

契約を結ぶ段階で返却期日が設定されます。それを延長するかどうかは建物管理者との話し合いによりますが、返却することが決まった場合は期日を守る必要があります。

返却期日を守らないと違約金が発生するだけではなく、次に入居が決まっている店舗にご迷惑をお掛けすることになります。

返却日ギリギリの工事スケジュールを組むと、工事遅延が発生した場合に困ります。飲食店の経営を断念して、テナントを返却することを決めた場合は返却期日に余裕を持った中で工事計画を立てることが重要です。

飲食店の解体工事の手順

ここからは、飲食店を解体する場合の工事手順についてご紹介します。実際に解体工事を行う決断をした場合、一連の流れに沿って作業を行う必要があります。テナントの返却期日も意識した中で行う必要があり、あまり余裕を持ちすぎていても良くありません。

最終的に期日までに適切な形で返却することがポイントです。そのために必要とされる工事の手順について理解を深めていきましょう。

オーナーとの打ち合わせ

まずは建物のオーナーとの打ち合わせから行います。基本的には契約書の内容に沿って工事が行われますが、返却時の状況によって修正が入ることも珍しくありません。

次に入る店舗が決まっている場合、使えるものはそのまま残すという判断をすることもあります。次の店舗も飲食店だった場合、新しいオーナーが空調設備や間仕切り、カウンターなどをそのまま利用したいと申し出ることもあるでしょう。

その辺は建物の管理者と次の店舗のオーナーの意向を汲んだ上で工事内容が決めることが重要です。

契約書の内容を考慮しつつ、今後のニーズを見ながら工事範囲や工事内容を決定します。

残置物の撤去

工事内容や工事範囲が決まったら、実際の解体工事に向けて動き出します。まずは、残置物の撤去から行います。建物の管理者との話し合いで決まった内容をもとに、不要なものはどんどん撤去します。

例えば、テーブルや椅子、間仕切りやカウンター、厨房設備など、不要とされるものは撤去しましょう。自分たちで撤去することが難しい場合は、解体業者に撤去してもらうことも可能です。

また、ごみも処分しておきましょう。不要品や残置物を少なくしておけば、その分、解体工事もスムーズに進みます。残置物が多く残っていると、追加費用請求の対象になることがあるので注意が必要です。

ライフラインの停止

残置物の撤去と並行して、ライフラインの停止も行います。水道に関しては解体工事中に利用することがあるので、解体業者と相談する必要があります。その他の電気やガス、インターネットなどのライフラインについては時期を見て解約しておきましょう。

また、ビルや建物全体で契約している場合は管理者から指示を受けることも重要です。建物全体で契約している場合は個別の店舗で解約しなくても良いケースがあるので、事前に確認しておきましょう。

養生の設置

解体工事を始めることになった段階で養生の設置を行います。ここからは基本的に解体業者が主導して行う作業なので、飲食店側が何かする必要はありません。

内装解体であっても通常の解体工事と同様に養生を設置することが大切です。ビルや複数の店舗が入る建物で工事を行う場合、隣接する店舗やオフィスにご迷惑を掛けることになるので、防音や防塵対策を適切にします。

エントランスやエレベーター、トイレなどの共用スペースに関しても、養生を行うことが多いです。機材の持ち運びや内装撤去の運び出しの際に傷をつけないようにするためです。

内装の撤去

必要な場所に養生を設置できたら、いよいよ内装の撤去を開始します。基本的には手作業によって撤去することが多く、壁材やガラス、ドアなども手作業で撤去します。

柱などを壊す場合は小型重機を使うこともあります。その場合は騒音などにも気をつけながら行う必要があります。他の店舗が営業している場合、夜間や早朝などの営業時間外に工事を行うこともあります。

建物の基礎となる構造体はそのまま残しつつ不要なものを撤去するため、慎重さと十分な解体経験が必要とされます。梁や天井、壁など、残しておく部分に傷をつけないように細心の注意を払うこともポイントです。

床材の撤去

内装の撤去を終えたら、床材の撤去を行います。この辺も建物の管理者との相談ベースとなりますが、撤去が必要な場合は床材を手作業で剥がしていきます。そのままで良い場合は特に何もする必要はありません。

床材には強力な接着剤や糊が使用されていることが多く、力作業となります。あまり力を入れ過ぎて下地を傷つけてしまってもいけません。床材の撤去もそれなりの経験が必要な作業であり、慎重に行う必要があります。

産業廃棄物の処理

内装や床材の撤去を終えたら、産業廃棄物の処理を行います。飲食店の内装解体やスケルトン解体を行うと、さまざまな廃棄物が出てきます。ガラスや金属類、木片や鉄くずなどの廃棄物はそれぞれの種類ごとに分別して処分する必要があります。

廃棄物の量が多い場合は、中間処理施設と最終処分場の2ヶ所に分けて処理することもあり、適切な形で処分されなければなりません。

基本的には解体業者が主導して分別や処分を行いますが、廃棄物処理を専門に行う業者に処分を任せることもあります。施主としても、「マニフェスト」と呼ばれる産業廃棄物管理票に基づいた処理を行っているかどうか確認するようにしましょう。

清掃

無事に飲食店の解体工事が終了したら、最後に清掃を行ってきれいな状態にします。工事を終えると店内やその周辺に細かいごみやチリ、ほこりが落ちていることがあります。

ほうきで掃けばきれいになることもあれば、掃除機を使って丁寧に清掃する必要があるケースもあります。最後まで責任を持ってきれいにすることが大切であり、施主としても協力できる部分は協力しましょう。

飲食店の解体費用相場

ここからは、飲食店の解体工事を行う場合の費用相場についてご紹介します。飲食店経営者としては、解体費用がどれくらいかかるのかという部分も気になるポイントでしょう。

飲食店の解体も、一般的な建物の解体と同様に平均的な坪単価があります。基本的には延床面積が広くなればなるほど費用も高くなります。その他の考え方も含めて解体費用に関する知識を身につけましょう。

費用相場

それでは、飲食店の費用相場についてご紹介します。オフィスや小売店などを解体する場合と比較して、以下の表に費用相場をまとめます。

テナントの種類解体費用相場
オフィス1万3,000円~3万8,000円
小売店1万3,000円~4万2,000円
飲食店1万5,000円~4万円

多少の幅はありますが、飲食店を解体する場合は上記の坪単価が相場です。内装にアスベストが使用されていると、さらに解体費用が跳ね上がります。

店内の広さに加えて、撤去する間仕切りの数やカウンターの数、内装の装飾品の種類や階数なども考慮されます。実際の解体費用は飲食店によって異なるので、それぞれの事情を踏まえた上で個別に確認することが重要です。

実際の費用事例

実際に行われた飲食店の解体工事の事例をもとに、費用をご紹介します。

延床面積解体期間解体費用
30坪4日間39万9,000円
17.4坪3日間41万8,000円
12.1坪4日間58万6,000円
11坪3日間62万6,000円
20坪5日間75万6,000円
16.2坪7日間90万8,000円

解体費用事例を確認するとわかるように、必ずしも延床面積と解体費用が比例するわけではありません。飲食店の所在地や解体期間、解体に必要な人員やスキル、周辺状況など、さまざまなことが考慮されて最終的な金額が決まります。

解体工事を行う際は改めて業者から見積もり提示をしてもらい、納得のいく金額で工事してもらうことが重要です。

解体費用が高くなりやすいケース

さまざまな要因があって解体費用が決まりますが、場合によっては解体費用が高くなりやすいケースもあります。その事例について一部ご紹介します。

  • 周囲の店舗や状況により夜間や早朝に作業が必要な場合
  • コンクリートのはつり工事が必要な場合
  • 無煙ロースターや排気ダクトが多く、複雑な構造になっている場合
  • 個室や小上がりがある飲食店の場合
  • 床タイルの老朽具合がひどく、作業に手間がかかる場合
  • アスベストが使用されている場合
  • 上階の飲食店でエレベーターが設置されていない場合
  • 作業現場の近くに車両の駐車スペースがない場合 など

最終的には解体業者からの指示を受けることになりますが、作業に手間がかかると想定される場合は費用も高騰しやすいことを理解しておきましょう。

解体費用が安すぎる場合は注意

飲食店を解体する場合も、通常の建物を解体するのと同様に一定の費用がかかります。飲食店オーナーとしては少しでも安い金額で工事を行って欲しいと思うこともあるでしょう。しかし、あまりにも安い金額を提示された場合は注意が必要です。

他社と比較して特段に安い場合、手抜き工事や不法投棄など、良からぬ作業をされるリスクがあるからです。解体業者側としても工事を行うための人件費や車両運搬費、廃棄物処分費やその他の経費など、最低限かかる費用があります。

それらに加えて業者側の利益も確保しなければなりません。そうなれば、必然的に費用の最低ラインは決まります。そのラインを超えてまで安い金額を提示してくる場合は、どこかで不当なことをして利益を確保しているとしか考えられません。

素人ではその最低ラインがどこにあるのかわからないため、複数業者に見積もり提示を依頼することが重要です。その中で適正なラインを見定めて、信頼できると思った業者に工事を任せましょう。

オーナーとの交渉が重要

工事内容に関してもそうですが、解体業者選びや解体費用に関してもオーナーと交渉することが重要です。基本的には退去する飲食店側が負担して工事を行う必要がありますが、場合によっては、建物側も一部費用を負担してくれることがあります。

特に次に入る店舗が決まっていて、契約書とは異なる工事を依頼された場合、追加でかかる費用は建物所有者側の負担となることも珍しくありません。

ダメ元ではあっても何かしら相談してみることで、飲食店側に有利になる可能性があります。解体工事に際して疑問点や不明点がある場合は、迷わず建物を管理するオーナーに相談するようにしましょう。

まとめ

飲食店の解体工事に注目して、工事の仕上げ方や内装解体の考え方などを中心に解説を行いました。飲食店を閉店してテナントを返却する場合は、建物の管理者と話し合いをした上で工事方法を決めることが重要です。テナントは自分たちの所有物ではないので、建物の管理者や次に新しく入居する店舗のオーナーの意向を汲むことも大切です。

さまざまな人が関係して行われるのが飲食店の解体工事であり、一般住宅を解体する場合との違いです。また、解体工事を行う際は返却期日を必ず確認するようにしましょう。返却期日を守った上で、適切な形でテナントを返却することが飲食店経営者に求められる最後の仕事です。

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