解体工事前に家屋調査を行う必要性はあるのか?主な調査項目も紹介!

解体工事前に家屋調査を行う必要性はあるのか?主な調査項目も紹介!

解体工事の実施に伴って、一時的に周辺環境が変化することがあります。ご自身の家屋を解体する場合もそうですが、近隣で解体工事が行われることもあるでしょう。その際に家屋調査を実施した方が良いのか疑問に感じる方がいるかもしれません。そこで今回は、解体工事前の家屋調査の必要性に焦点を当てて解説を行います。家屋調査を実施した方が良い理由なども含めてご覧ください。

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解体工事前に家屋調査をする必要性

まず解体工事前に家屋調査をする必要性について解説します。建物や家屋を解体する際に事前の調査を行わずに工事を開始することもありますが、できれば家屋調査をしておいた方が良いでしょう。

家屋調査とは何かといった基本的な内容も含めて理解を深めましょう。

家屋調査とは?どのようなことを行うのか

家屋調査とは、一言で言うと解体工事開始前の家屋データを適切に把握することです。具体的には家屋全体の全景確認、壁や天井部分の亀裂、柱や床などの傾斜測定、その他の家屋の状態確認を含めて1つ1つの項目に対して細かいチェックを行うことを指します。

家屋調査を行うのは基本的に民間調査会社やコンサルタントが多く、解体工事を行う業者が調査するわけではありません。解体業者とは別業者に依頼することで家屋調査を実施してもらうことがポイントです。

家屋調査を行った方が良いケース

家屋調査を行った方が良いケースとしては、以下の例が挙げられます。

  • 近隣で解体工事が行われる場合
  • 近隣で建設工事が行われる場合
  • 近隣で道路工事や杭の引き抜きなど、家屋に影響を与えそうな工事が実施される場合 など

上記のように自宅に何らかの影響を与える可能性がある工事が実施される場合、家屋調査を実施することがおすすめです。

また、自分たちの家を解体する場合、隣近所の家屋や建物の近隣調査を実施してもらうことも有効です。自分の家を解体する際、他の家屋や建物に影響を与える可能性もあるので、住人や管理人に説明して家屋調査を実施してもらうと良いでしょう。

家屋調査は確実に行うことが重要

近隣で大きな振動が発生する工事が行われる場合、確実に家屋調査を実施することが重要です。家屋調査を行うためには費用がかかりますが、それでも後々の大きなトラブル発生を避けるためにも実施しておいた方が良いでしょう。

近隣で解体工事が実施される場合も、自身の家を調査することは重要です。事前に調査することで、解体工事によって何らかの影響があったのかを客観的に立証できるからです。

自分たちの家や立場を守るためにも必要な調査だと理解しておきましょう。

家屋調査をした方が良い3つの理由

ここからは家屋調査をした方が良い3つの理由についてご紹介します。なぜ家屋調査を行った方が良いのか理解することで、躊躇なく依頼することができるでしょう。

改めてその理由を理解することで、実際に近隣で工事がある場合の行動へとつなげましょう。

家屋調査の目的は近隣のトラブル対策

まず、家屋調査を行った方が良い最も大きな理由として近隣のトラブル対策が挙げられます。例えば、自身の家の解体工事を行った後に隣家の室内の壁に亀裂が見つかったと仮定します。

その際、事前に家屋調査を行っておけば解体工事開始前からあった亀裂なのか、それとも解体工事開始後にできた亀裂なのかを判断できます。

一方で、家屋調査を実施しない状態で解体工事を開始してしまうと、解体工事によってできた亀裂なのか元々存在していた亀裂なのか判断が難しくなります。

そうなると、隣家の住人からクレームを言われた際に解体工事を行った側としては強く言い返せなくなってしまう恐れがあります。

室内の壁の亀裂のみならず、床や天井、外壁や基礎など、さまざまな部分に影響を与える可能性があるのが解体工事です。場合によっては補償につながりかねない問題であり、未然にトラブルを防ぐためにも家屋調査を実施した方が良いでしょう。

自身の家を守るため

家屋調査を実施した方が良い理由としては、自分の家を守るためという点も挙げられます。近隣で解体工事が行われる場合、自身の家を損傷させられたり、亀裂を生じさせられたりする可能性もあります。

その際、事前に家屋調査を行っておけば、解体工事によって生じた損傷や亀裂だと証明できます。客観的に証明できれば解体業者や施主に対して損害賠償請求をすることも可能です。近くで何らかの工事が行われる場合は自身の家を守ることも視野に入れておきましょう。

工事前後の状況を比較するため

家屋調査を実施することによって工事前後の状況を比較することも重要なポイントです。工事前後の状況を比較することでトラブル対策にもつながりますし、純粋に工事前後における建物の変化の様子を把握できます。

特に変化がなかった場合は、変化がなかったことを確認できるだけでも住人の安心感につながるでしょう。何もなかった場合にも安心させてくれるのが家屋調査の魅力であり、確実に実施しておきたい理由の1つです。

事後家屋調査が必要なこともある

ここからは事後家屋調査の必要性に焦点を当てて解説を行います。解体工事開始前に家屋調査を実施することは重要ですが、解体工事終了後に家屋調査を実施することも同様に重要です。

基本的には、工事開始前と工事終了後のセットで実施することが良いと認識しておきましょう。

変化があった場合

事後調査に関しては家屋に変化があった場合と変化がなかった場合とで考え方を分けることができます。まず、何らかの変化があった場合には事前調査の資料や図面、画像などと照らし合わせながら工事との因果関係の調査を行います。

被害の程度や範囲などを数値化しながら、どれだけ解体工事の影響を受けたのかを確認できます。解体業者に対して責任を求める場合にも必要な内容であり、変化があった場合に大きな力を発揮するのが事後調査の特徴です。

変化がなかった場合

場合によっては、解体工事完了後でも家屋に特段の変化がないことがあります。その場合も事後調査を行うことによって、特に工事による影響はなかったと証明してもらえます。

大切なのは事後調査を行うことによって安心感を得ることです。素人ではなかなかわからないことも、専門家の目や分析を頼ることで見えてくる部分があります。

工事後も家屋に変化がなければ、それまでと同様に安心して暮らし続けることができるでしょう。そのための事後調査でもあり、実施することがおすすめです。

事前調査との組み合わせが有効

事後調査に関しては事前調査との組み合わせが有効です。事後調査だけを実施しても事前の状況がわからなければ比較しようがありません。反対に事前調査だけを実施しても、事後の状況と比較することができません。

事前調査と事後調査を確実に実施することによって、一定期間内での状況の変化を捉えることができます。

近くで工事が行わる場合や大きな振動が発生するような状況にある場合は、事前調査と事後調査の双方を組み合わせて実施してもらうと良いでしょう。

工事被害の原因

解体工事や建設工事などをはじめとした工事被害の原因としては、主に工事振動と地盤変動の2つが挙げられます。

工事振動

工事振動とは、解体工事などで利用する重機のエネルギーが地中内を伝わって家屋に影響することを言います。重機を使うことによって振動のエネルギーが大きくなり、それが家屋まで伝わることは珍しくありません。

振動のエネルギーが弱ければ家屋に損傷や亀裂が起きることはありませんが、エネルギーが大きくなると家屋に何らかの影響が出る可能性が高まるので注意が必要です。

地盤変動

地盤変動とは、地中の土圧バランスが崩れることによって家屋に影響を与えることを言います。基礎杭を除去したり、地中埋設物を撤去したりすることによって土圧バランスが崩れることがあります。

土圧バランスが崩れて地盤変動が起きると家屋や建物が傾くリスクが出てきます。ひどい場合は地盤沈下が発生してそのまま住み続けることが難しくなる可能性もあります。

解体工事によって地盤変動が発生するリスクもゼロではないため、家屋調査を実施しておくことは重要です。

家屋調査の主な調査項目

ここからは家屋調査の主な調査項目の内容についてご紹介します。家屋調査の必要性や重要性を認識することで、実際に行ってもらおうと考える人もいるでしょう。

その際、気になるのが具体的にどういった調査を行うのかという点です。主な調査項目について1つ1つ確認していきましょう。

水平調査

まずは水平調査についてです。水平調査は読んで字のごとく、家屋の水平度合いを確認する調査です。簡単に言えば建物が傾いていないかどうかを確認するものです。工事前と工事後で水平度合いに変化がなければ特に問題ありません。

高低調査

高低調査では土地や隣接地からの建物の高さを調査します。工事によって地盤沈下などが発生していないかを確認するための調査であり、家屋調査の中でも欠かせない調査の1つです。

垂直調査

垂直調査では床の傾斜や壁の垂直度合いなどを調べます。家屋はできるだけ傾きがなく、垂直に建てられている方が安定感が高まります。

解体工事によって床や壁などに傾きが生じた場合は、垂直調査を行うことでその事実を立証できます。

隙間調査

隙間調査では室内の壁や外壁、天井や床などに余分な隙間がないかどうかを確認します。解体工事を終えた後で隙間が広がっている場合は、解体工事による影響があったと考えられます。平時からできるだけ隙間ができないようにメンテナンスを欠かせないことが大切です。

外壁の亀裂

家屋調査では外壁の亀裂確認も行います。外壁は風雨などの自然の影響を受けやすく、経年劣化が起きやすい部分でもあります。人為的な工事によって影響を受けることもあるので、確実に調査することが重要です。

建物の外観

建物の外観に関しては全体的な印象や雰囲気を確認するために、写真や画像に残しておくことが多いです。工事後に外観部分全体に影響が出ることもあるため、事前の様子を画像として残しておきます。

犬走りの亀裂

家屋調査では犬走りの亀裂についても確認します。

犬走り

垣と溝の間や土手の斜面に設けられた細長い通路や平地部分のこと。

犬が通れるくらいの幅しかない道というニュアンスで「犬走り」という名前がつけられています。敷地内の細長い通路に亀裂が生じることもあるので、その程度を確認することが実質的な調査内容です。

基礎の亀裂

建物や家屋を建てる際には必ず基礎を設置します。基礎がしっかりしていることで建物の安定感が高まります。反対に基礎部分に亀裂や損傷があると、建物の安定感が揺らいでしまいます。

そうした状況確認を行うのが基礎の亀裂調査です。

内壁の亀裂

家屋調査では内壁の亀裂確認も行います。外壁に亀裂や損傷が生じることは珍しくありませんが、内壁に亀裂や損傷が出ることもあります。

特に解体工事の振動の影響を受けて亀裂が生じることもあるので、事前調査と事後調査を通して詳細に確認することが重要です。

漏水跡

漏水跡の調査では、本来の排水設備以外の場所から漏れ出している状況や状態についての確認を行います。梁天端や支承部、桁内部などから雨水が漏れ出すこともあるので、その状況を確認します。

タイルの目地

解体工事によってタイルの目地に亀裂や損傷ができることもあります。風呂場にタイルが使用されている家庭も多いことでしょう。そうしたタイルの目地の状況確認を行います。

床鳴り

床鳴りとは、フローリングと土台がはがれてたわんでしまっている状況のことを指します。床に凸凹があったり隙間があったりすると床鳴りが生じやすくなります。

解体工事の影響を受けて床鳴りが生じることもあるので、事前と事後の様子を比較することがおすすめです。

建て付け

建て付けとは建具とかもいや敷居、柱などとの合い具合のことを指します。建物の仕組みや構造と考えることも可能であり、建て付けがしっかりしていることによって建物全体の安定感が高まります。

解体工事の影響を受けて、建て付けの収まり具合に影響が出ることもあるので注意が必要です。

その他の外構部分の損傷

家屋調査ではその他の外構部分の損傷についても確認します。建物の全体的な確認の1つとして行われるものであり、外構部分に何か問題が発生していないかを調査するものです。

外構部分も自然の影響を受けやすいので、工事前後の状況をしっかりと把握することが重要です。

家屋調査の費用相場

ここからは家屋調査の費用相場についてご紹介します。家屋調査の必要性や意義などを理解できた方の中には、実際に調査を依頼しようと検討する方もいるでしょう。

その際に気になるのが費用面です。調査にはどのくらいの費用がかかるのか把握することで具体的な行動へとつなげやすくなります。

具体的な費用相場

家屋調査の相場としては、1軒あたり3万円から10万円程度かかると想定しておきましょう。調査会社によっても費用は異なるものであり、調査内容によっても変動があります。

場合によっては10万円を超えるような価格になることもあるので注意が必要です。安ければ3万円程度、高い場合は10万円前後の費用が必要となるのが家屋調査の特徴です。

調査項目や対象物件数の確認

家屋調査の費用に関しては調査項目や対象物件数によって変わります。調査項目が多ければ多いほど費用は高くなります。

また、対象物件数が多くなればなるほど総額は高くなりますが、1軒あたりの単価が割安になるケースも少なくありません。

調査対象がビルやマンションなどの場合、共用部分の調査しか行わないケースもあります。その場合は規模が大きくても調査費用が割安になることがあります。

最終的な金額に関しては必ず調査会社に尋ねることが重要です。何か不安な点がある場合は相見積もりを行うなどして、不安を解消してから契約を結ぶと良いでしょう。

家屋調査は万一の際の保険

家屋調査を行う最大の理由は、家屋の破損と工事の影響の関連性を明らかにするためです。本来は解体工事や建設工事などが行われても、近隣の家屋や建物に何も影響を与えないことが一番です。

しかし、実際には工事の影響で家屋が損傷したり亀裂が入ったりすることがあります。その際に、工事によって家屋や建物に影響があったことを証明できることが家屋調査を行うメリットです。

つまり、家屋調査は万一の際の保険であり、実施しておいて損をすることはないでしょう。

家屋調査を行わないと高額な費用負担を強いられることも

家屋調査は万一の際の保険ですが、実施しなかった場合に高額な費用負担を強いられることもあります。例えば、自宅を解体する際に近隣の家屋調査を実施せずに工事を開始したと仮定しましょう。

解体工事を終えた後に隣人から「外壁にひびが入った」、「ブロック塀に亀裂が入った」などとクレームを言われる可能性もあります。

家屋調査を実施していれば、解体工事開始前からあったひびや亀裂なのか判断できるでしょう。しかし、家屋調査を実施しなかったことによって、ひびや亀裂が本当に解体工事が原因でできたものなのかどうか判断が難しくなります。

結果的に補修費用を請求される可能性もあり、高額な負担になるリスクも出てきます。こうしたリスクを避けるためにも近隣の方の協力を得つつ、家屋調査は確実に実施してもらいましょう。

家屋調査の基本的な流れ

ここからは家屋調査の基本的な流れについてご紹介します。実際に家屋調査を依頼した場合は調査会社の担当者が入念に調査や測量を行ってくれます。

施主自身が何かをすることはほとんどありませんが、一連の流れを理解しておくことで調査に対してスムーズに協力できるでしょう。

  1. 調書作成
  2. 野帳作成
  3. 部材や建具の状況確認と写真撮影
  4. 測量作業
  5. 施主との最終確認
  6. 作業時間の目安

調書作成

まずは調書作成から開始します。調書は調査対象の家屋や工作物について居住者の方に質問しながら作成するものです。

基本的には以下の内容について聞かれることが多いです。

  • 氏名
  • 連絡先
  • 家屋や建物の築年数
  • 井戸水の利用状況 など

質問内容は簡単なものばかりなので、聞かれたことに対して回答すれば問題ありません。また、調査の際に入室してほしくない部屋や場所などがあれば最初の時点で伝えておきましょう。

野帳作成

続いては野帳作成を行います。野帳とは家屋調査の内容を記録する用紙のことで、調査の際に記録や撮影した箇所をわかるようにしておくものです。

間取りをスケッチするのも野帳であり、後から見返した時にどこがどうなっているかを一目で判断できるようにしておきます。

部材や建具の状況確認と写真撮影

野帳作成を終えたら実際の調査へと移行します。部材や建具の状況確認を行いながら写真撮影も実施します。

基本的に柱や床、天井などに隙間や亀裂、不具合がないかどうかを確認する作業が含まれます。また、依頼内容によって垂直調査や水平調査などの測定も行います。

測量作業

続いて敷地内外からの水準測量を行います。敷地内と敷地外の地盤の変化に対応するための調査であり、工事によって地盤に影響があったかどうかを判断するために重要な作業です。

比較の基準となるポイントを数ヶ所設けることによって、より正確に一定期間内の変化の具合を確認できます。

施主との最終確認

測量作業まで終えたら施主との最終確認を行います。どういった内容の調査を行ったかを改めて確認した後で、問題がなければ必要書類に署名と押印を行います。

何か不安な点やもう少し調査して欲しい部分があれば、はっきりと伝えることが重要です。工事が始まってからだと遅いこともあるので、不安な点は確実に解消しておきましょう。

作業時間の目安

作業時間の目安としては、おおむね以下の通りです。

  • 内外調査:1時間30分~2時間
  • 外部調査のみ:1時間~1時間30分

調査対象物件の規模にもよりますが、1軒あたり1時間~2時間程度の時間を見ておけば完了することが多いでしょう。

契約の際にスケジュール調整を行いますが、その際に改めて目安となる時間を確認しておきましょう。

まとめ

解体工事と家屋調査の関係に焦点を当てて解説を行いました。自身の家を解体する場合も、近隣で解体工事が行われる場合もできるだけ家屋調査は実施しておいた方が良いでしょう。

万一の際の保険となるのが家屋調査の特徴であり、自身を守るための手段としても有効です。自身の家を解体している際に隣家に損傷を与えてしまうと、損害賠償をめぐって裁判となる可能性もあります。そうしたリスクを避けるためにも、近隣住民の協力を得ながら家屋調査を実施することがポイントです。

家屋調査の費用は決して安いわけではありませんが、万一のことを考えれば高い費用でもありません。費用面も総合的に判断した上で実施に向けたアクションを起こしましょう。

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