解体見積もり広場飲食店の解体費用はいくら？内装解体・スケルトンの坪単価と原状回復の流れ
- この記事の目次
「飲食店を閉めることになり、テナントを明け渡さないといけない」「厨房やダクトの撤去には、いくらかかる？」。飲食店の解体は、厨房機器や排気ダクト、グリストラップなどの設備が多く、ほかの業種より費用がかさみやすい工事です。また、どこまで撤去して返すかは、賃貸借契約や貸主との話し合いで決まります。
この記事では、飲食店の解体工事の種類と、契約書で確認したいこと、坪単価の目安と費用が高くなる要因、費用を抑える方法、工事の流れと返却期日の注意点まで解説します。
飲食店の解体工事の種類
テナントの飲食店を退去するときの工事は、どこまで撤去するかによって、主に次の4つに分けられます。
| 工事の種類 | 内容 |
|---|---|
| 内装解体 | カウンターや間仕切り、厨房設備など、入居後に設置した内装や造作を撤去する。天井や床をどこまで撤去するかは契約や貸主との相談で決める |
| スケルトン解体 | 天井・壁・床の仕上げや設備を撤去し、建物の構造体だけの状態に戻す |
| 原状回復 | 借りたときの状態に戻す。スケルトンで借りた場合はスケルトンに、内装付きで借りた場合はその状態に戻す |
| 居抜き（造作譲渡） | 内装や設備を撤去せず、次の借主にそのまま引き継ぐ。貸主の承諾が必要 |
内装解体とスケルトン解体の違いや、それぞれの費用は、次の記事でも詳しく解説しています。
まず賃貸借契約書と貸主に確認すること
どの状態で返すか
工事の範囲は、賃貸借契約書に書かれた原状回復の条件が基本になります。「スケルトン渡し」「入居時の状態に戻す」など、返す状態が書かれていることが多いため、まず契約書を確認しましょう。記載があいまいな場合や、借りたときの状態がわからない場合は、入居時の図面や写真を探し、貸主や管理会社と範囲をすり合わせておくことが大切です。
工事を発注するのは誰か
ビルのテナント工事では、誰が発注し、誰が費用を払うかによって、工事がA工事・B工事・C工事に分けられます。
| 区分 | 発注者 | 費用負担 | 主な工事 |
|---|---|---|---|
| A工事 | 貸主 | 貸主 | 共用部、建物の構造にかかわる部分 |
| B工事 | 貸主（借主の要望による） | 借主 | 空調、防災設備、分電盤など建物全体にかかわる設備 |
| C工事 | 借主 | 借主 | 内装、照明、間仕切り、内装解体や原状回復 |
原状回復の工事がB工事に指定されている場合は、貸主の指定する業者が工事を行うため、借主が自分で業者を選んで相見積もりを取ることができません。見積もりの内訳に疑問がある場合は、根拠の説明を求めましょう。C工事であれば、借主が自分で業者を選べます。
工事のルール
ビルによっては、工事ができる時間帯（夜間や休日のみなど）、搬出に使えるエレベーター、共用部の養生の方法などが決められています。工事の条件は費用と工期に直接かかわるため、見積もりの前に管理会社に確認し、業者に伝えておきましょう。
飲食店の解体費用の目安
坪単価と試算
飲食店の内装解体の費用は、坪単価3万〜6万円ほどが目安です。オフィスの内装解体（坪1.5万〜3万円ほど）と比べると、厨房設備や排気ダクト、給排水の配管が多い分、高くなります。
| 店舗の広さ | 費用の目安（坪3万〜6万円） |
|---|---|
| 10坪 | 30万〜60万円 |
| 20坪 | 60万〜120万円 |
| 30坪 | 90万〜180万円 |
| 50坪 | 150万〜300万円 |
同じ広さでも、撤去する範囲や設備の量、工事の条件によって金額は大きく変わります。当サイトに寄せられた飲食店の解体の事例は、次のとおりです。
- 東京都港区の飲食店20坪(5階建てビル2階)をスケルトン解体した費用事例
- 東京都渋谷区の飲食店21坪(8階建てビル6階)をスケルトン解体した費用事例
- 東京都千代田区の飲食店25坪(5階建てビル1階)をスケルトン解体した費用事例
業種ごとの内装解体の坪単価は、次の記事で比べています。
費用が高くなりやすい要因
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 排気ダクト・グリストラップ | 油汚れがひどいことが多く、清掃や処分に手間と費用がかかる |
| 厨房機器 | 大型の冷蔵庫や製氷機、ガス機器などの撤去と処分。ガスや給排水の配管を安全に止める作業も必要 |
| 床のはつり | 厨房の防水層や、配管を通すために上げた床をコンクリートごと撤去する場合 |
| 個室・小上がり・造作 | 間仕切りや造作が多いほど撤去の手間が増える |
| 工事時間の制限 | 夜間や早朝しか工事ができない場合は、人件費が上がる |
| 搬出の条件 | エレベーターのない上階や、トラックを止められない場所では、運び出しの手間が増える |
| アスベスト | 古い建物の内装材などに使われていると、除去の費用が加わる |
見積もりがほかと比べて極端に低い場合は、必要な作業や廃棄物の処分費が含まれていないおそれがあります。金額だけでなく、内訳まで比べて判断しましょう。
飲食店の解体費用を抑える方法
居抜きで次の借主に引き継ぐ
次の借主も飲食店を開く場合は、厨房設備や内装をそのまま使いたいと考えることがあります。居抜きで引き継げれば、解体の費用がかからず、設備を譲る対価として造作譲渡料を受け取れることもあります。ただし、貸主の承諾が必要で、退去の日までに次の借主が見つかるとは限りません。見つからなかった場合に原状回復をする前提で、スケジュールを立てておきましょう。
厨房機器や備品を売る
業務用の冷蔵庫や製氷機、食器洗浄機、調理機器などは、状態や年式によっては業務用厨房機器の買取業者に売れることがあります。解体の前に査定を受けて売れるものを売っておけば、処分費を減らせます。
同じ範囲で相見積もりを取る
C工事として自分で業者を選べる場合は、複数の業者から見積もりを取りましょう。撤去する範囲や、ダクト・床の扱い、廃棄物の処分を含むかどうかをそろえて比べることが大切です。
貸主と工事の範囲を相談する
次の借主が決まっていて、その借主が使いたい設備がある場合は、貸主と相談して撤去の範囲を減らせることがあります。契約書の条件と違う工事になる場合は、合意した内容を書面に残しておきましょう。
飲食店の解体で注意したい廃棄物
飲食店の解体では、内装材のほかに、飲食店ならではの廃棄物が出ます。処分の方法を誤ると、法律違反や追加費用の原因になるため、業者と分担を確認しておきましょう。
| 廃棄物 | 注意点 |
|---|---|
| 業務用の冷蔵庫・冷凍庫・製氷機、業務用エアコン | フロン類を使った業務用の機器は、フロン排出抑制法にもとづき、廃棄の前に専門の業者によるフロンの回収が必要 |
| 使用済みの食用油 | 回収業者に引き取ってもらう。グリストラップにたまった油や汚泥は、清掃業者による処理が必要 |
| 食材・生ごみ・紙くず | 事業活動で出たごみなので、家庭ごみとして出すことはできない。閉店前から計画的に処分する |
| 内装材・設備の廃材 | 解体業者が産業廃棄物として分別し、マニフェストで処理を管理する |
飲食店の解体を任せる業者の選び方
テナントの解体は、ビルの工事ルールに沿って、ほかの入居者に迷惑をかけないように進める必要があります。見積もりを比べるときは、金額のほかに、店舗の内装解体の実績、産業廃棄物の収集運搬の許可、損害賠償保険への加入、管理会社との調整に慣れているかも確認しましょう。工事のルールや共用部の養生について、見積もりの段階で具体的に説明できる業者は安心です。
飲食店の解体工事の流れ
- 貸主・管理会社と打ち合わせ：返す状態、工事の区分、工事のルール、返却期日を確認する
- 見積もりと業者の決定：現地を見てもらい、範囲をそろえて見積もりを比べる
- 厨房機器・備品の売却と処分：売れるものは売り、残置物を減らしておく
- ライフラインの手続き：ガスの閉栓、電気・水道・電話・インターネットの解約時期を決める。水道や電気は工事で使うことがあるため、業者と相談する
- 養生と工事の開始：共用部や隣の店舗に配慮して養生し、内装・設備・床を撤去する
- 廃棄物の処理：種類ごとに分別し、マニフェスト（産業廃棄物管理票）で処理を管理する
- 清掃と貸主の確認：工事後に貸主や管理会社に確認してもらい、鍵を返して引き渡す
工期は店舗の広さや撤去の範囲によって変わり、小さな店舗なら数日で終わることもありますが、ダクトや床の撤去が多い場合や、夜間しか工事ができない場合は長くなります。ガス管の撤去などガス会社に依頼する作業もあるため、早めに手配しましょう。
返却期日に間に合わせる
テナントは、決められた返却期日までに工事を終えて明け渡す必要があります。期日を過ぎると、契約によっては賃料相当額や違約金を請求されることがあり、次の借主の入居にも影響します。貸主の確認でやり直しが必要になることもあるため、期日ぎりぎりではなく、余裕を持って工事を終えられるよう、閉店が決まったら早めに業者に相談しましょう。
飲食店の解体に関するよくある質問
Q. 自分たちで撤去できる部分はありますか？
テーブルや椅子、食器、備品などは、自分たちで運び出して処分や売却をしておくと費用を減らせます。ただし、ガスや電気の設備の取り外しは資格を持つ業者が行う必要があり、内装や設備を自分たちで壊すには貸主の承諾も必要です。どこまで自分たちで行うかは、業者と貸主に相談してから決めましょう。
Q. 閉店のときには、ほかにどんな手続きが必要ですか？
工事とは別に、保健所への廃業の届出、消防や税務署への届出、従業員の雇用保険・社会保険の手続きなどが必要です。手続きの内容や期限は店舗の状況によって違うため、それぞれの窓口で確認しましょう。
Q. 保証金や敷金から原状回復の費用が差し引かれることはありますか？
あります。借主が原状回復の工事をせずに退去した場合や、工事の仕上がりが条件を満たしていない場合は、貸主が工事を行い、その費用を保証金から差し引いて精算することがあります。どちらが工事を行うのか、精算の方法を事前に貸主と確認しておきましょう。
Q. 解体費用は経費として処理できますか？
テナントの原状回復や内装解体の費用は、事業の経費として処理するのが一般的です。ただし、処理の方法は状況によって変わるため、次の記事を参考に、税理士にも確認してください。
まとめ
飲食店の内装解体の費用は、坪単価3万〜6万円ほどが目安で、排気ダクトやグリストラップ、床のはつり、工事時間の制限などによって高くなります。まずは賃貸借契約書で返す状態と工事の区分を確認し、貸主と範囲をすり合わせましょう。
居抜きでの引き継ぎや厨房機器の売却を検討し、自分で業者を選べる場合は同じ範囲で相見積もりを取ると、費用を抑えやすくなります。返却期日に余裕を持って工事を終えられるよう、閉店が決まったら早めに準備を始めましょう。
