解体工事でフラット35は利用可能か？フラット35の特徴も解説！

解体工事とフラット35の関係

それでは早速、解体工事とフラット35の関係について解説していきます。フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンのことであり、一般的には住宅を購入する際に利用するローンです。

そのフラット35を、解体工事の際も利用できるのかという疑問が生じることがあります。解体工事の際の費用負担の考え方も含めて、理解を深めていきましょう。

フラット35の利用は可能？

まず、解体工事の際にフラット35の利用は可能なのかという点に向き合っていきます。フラット35は、最長35年間にわたって金利が定額で固定されている長期固定金利住宅ローンとして人気を誇っています。

その人気の住宅ローンですが、解体工事に際してはどちらとも言えないというのが実際のところです。つまり、利用できることもあれば利用できないこともあるということです。

と言うのも、フラット35は家が完成した際にお金が振り込まれるタイプの住宅ローンとなっており、解体工事を終えた段階でお金が振り込まれることはありません。解体工事を終えた後で新築物件の施工を検討している場合は、新築物件が完成した段階でようやくお金を振り込んでもらうことができます。

その後に解体業者に解体費用を支払うことになるので、業者が待ち切れないケースが少なくないのです。そもそも、解体工事に着手する前に入金して欲しいという業者も多い中で、新築物件の建設を終えるまで入金を待ってくれる業者の方が珍しいと言えるでしょう。

100％利用できないというわけではありませんが、可能性としてはかなり低いと考えておくのがベターです。どうしてもフラット35を利用したいという場合は、まず解体業者に相談をした上で了承を得てから活用することがポイントです。

基本は解体費用分の現金を用意

解体工事におけるフラット35の利用については、限りなく不可能に近いと考えておきましょう。その上で、現実的な支払い方法としては、解体費用分の現金を用意しておくことが挙げられます。

そもそも解体費用を全額ローンで返済しようと考えるのではなく、ある程度現金を用意しておき、足りない分のローンを組むという考え方を持っておくことが有効です。できれば一括で支払うことが最適ですが、それが難しい場合にローンを組むという考え方です。

解体費用の目安や見積もりをとることができたら、現実的な返済計画を立てていきましょう。その中で、現金で支払える部分は現金支払いをすることがおすすめです。

つなぎ融資や他のローン利用も

解体費用の支払いにおいては、つなぎ融資や他のローンの利用もおすすめすることができます。解体費用は数百万円から数千万円単位になることがあり、なかなか現金一括で支払えないこともあります。

その中で頼りになるのが、つなぎ融資や他のローンの存在です。

フラット35の場合もそうですが、基本的に住宅ローンというものは物件や住宅が完成してから融資が開始されることになっています。物件が完成する前の土地を購入する費用や家を建てる際に必要となる費用については、自己資金でまかなう必要が出てきてしまいます。

そうした費用を負担できない方のために用意されているのがつなぎ融資です。新築物件を建てる場合は、つなぎ融資を活用することで解体費用の一部に充てることができます。

また、ローンのタイプを変えるのも選択肢の1つです。一般的な住宅ローンの場合、物件が完成してからお金が支払われますが、ローンのタイプによって、着工時に支払われるものや土地代購入時に支払われるものなど、さまざまなタイプがあります。

銀行や信用金庫など、金融機関ごとにさまざまなタイプの住宅ローンが用意されているので、その中からニーズに合う住宅ローンを選択することがおすすめです。

フラット35に頼らない

解体費用に関しては、できるだけフラット35に頼らないことを意識しておくのが賢明です。フラット35を当てにしてしまうと、解体業者との交渉が前進しないことも少なくありません。

そもそもフラット35の利用をお断りされる可能性も高いので、その他の方法を視野に入れておくことが重要です。現金の準備やつなぎ融資の活用、その他のローンの利用などによって、解体費用の支払いを済ませることができれば最適です。

事前に金融機関に相談するなどして、最適なタイプのサービスを選択するようにしましょう。

フラット35の特徴

基本的に解体費用の支払いについては、フラット35以外の選択肢を持っておくことが大切です。一方で可能性としては低いですが、フラット35による解体費用の支払いができることもありますし、新築住宅の建築の際にフラット35を活用することもあります。

数ある住宅ローンサービスの中でも長期固定金利ローンとして人気を誇っているのがフラット35であり、その特徴を理解しておくこともおすすめです。利用するか否かはその時の状況次第ですが、特徴を知っておいて損することはありません。

利用可能年齢や借入審査が可能な人、借入年数や借入可能額などを含めて、フラット35の基本的な特徴について確認していきましょう。

利用可能年齢

まずは、フラット35の利用可能年齢から確認していきます。フラット35は、原則として70歳未満であれば加入できるローンとなっています。ただし、返済は80歳までに行う必要があるので、70歳で加入した場合は10年以内にローンを返済する必要が出てきます。

現実的な返済計画を立てることが必要となるので、自身の年齢は常に頭に入れておく必要があります。また、フラット35では80歳までの返済が難しいという方向けに、「親子リレー返済制度」と呼ばれる制度が用意されています。

親子リレー返済制度を活用することによって、70歳を超えた親でも住宅ローンを組むことができます。子供や孫の返済期間が残っていれば、最長35年の返済期間を設定して返済することが可能となります。

借入審査が可能な人

続いては、フラット35の借入審査が可能な人の特徴について確認していきます。フラット35は一般的なローン契約と異なり、雇用形態に関する制限がないことが特徴です。正社員はもちろんのこと、他にも以下のような方を含めて申し込みを行うことができます。

• 正社員
• 派遣社員
• 自営業
• パート
• アルバイト

申し込みに関しては雇用形態に関係なく行うことができますが、審査に通るかどうかは別問題です。パートやアルバイトであっても安定的な収入が見込めると判断されれば審査に通ることができますが、そうでないと判断されると審査に落とされることになります。

この辺は正社員と比べて審査の難易度が高くなるので、頭に入れておきたいところです。自営業については収入が安定していれば、正社員と同じ程度の基準で審査が行われます。いずれにしても、安定して収入を得るための手段と実績があるかどうかが重視されます。

借入年数

フラット35の借入年数については、最長で35年までとなっています。借入本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は、最短で10年の借入年数を設定することができます。60歳以下であれば、最短15年、最長35年の範囲から自由に借入年数を設定することができます。

遅くとも80歳までにローンを返済する必要があるので、65歳で借入を開始した場合は最長でも15年となります。親子リレー返済を活用した場合は、子供や孫の返済期間も合算することができるので、借入年数を伸ばしやすくなります。

いずれのケースにおいても、最長で35年間の借入を行えるのがフラット35の特徴です。

借入可能額

フラット35の借入可能額に関しては、100万円から最大8,000万円までとなっています。ただし、年収に対しての返済負担額が一定比率以下であることが求められるので、注意が必要です。返済負担比率に関しては以下の通りです。

• 年収400万円未満の場合→30％以内
• 年収400万円以上の場合→35％以内

返済負担比率に関しては、フラット35以外にローンを組んでいる場合、そのローンも含めた形で計算されることになります。例えば、自動車ローンを組んでいる場合は、そのローンも計算された上で一定比率以下にすることが条件となるので、頭に入れておきましょう。

金利

続いて、フラット35の金利について確認していきます。フラット35は長期固定金利が人気を呼ぶ金融商品であり、借入期間中の金利が変動することはありません。フラットの35の金利に関しては、住宅金融支援機構が定める金利の範囲に収まるよう各金融機関が設定しています。

また、住宅の建設費や購入費のうち、何割を融資するかという融資率でも金利が変わるのが特徴です。融資率が9割以下の場合の金利は以下の通りです。

• 借入期間が20年以下→1.26%
• 借入期間が20年以上→1.33%

融資率が9割以上の場合の金利についても確認しておきます。

• 借入期間が20年以下→1.7%
• 借入期間が20年以上→1.77%

変動金利と固定金利にはそれぞれメリットやデメリットがありますが、固定金利に価値を見出している方の場合はフラット35の活用がおすすめです。

フラット35のメリット

それでは、フラット35のメリットについて解説していきます。住宅ローンを組む際の選択肢として人気のあるフラット35ですが、そこには複数のメリットがあることも間違いありません。実際にフラット35を活用する際の参考として、頭に入れておくのもおすすめです。

具体的には以下の3つのメリットを挙げることができます。

• 景気に左右されない
• 保証料などの諸経費や保証人が不要
• 雇用形態に捉われずに申し込める

それでは、1つ1つのメリットについて細かく確認していきましょう。

景気に左右されない

まず、フラット35のメリットとして景気に左右されないことが挙げられます。フラット35の場合は返済終了までずっと固定金利となるので、景気の良し悪しや金利変動によって返済金額が変わることがありません。

そのため、長期的な返済計画が立てやすくなり、収入と支出のバランスも維持しやすくなります。

保証料などの諸経費や保証人が不要

保証料などの諸経費や保証人が不要であることも、フラット35ならではのメリットと言えます。一般的な住宅ローンでは、保証料や保証人が必要になることが多いですが、フラット35の場合はそれらがなくてもローンを組むことができます。

さらに、繰り上げ返済を行う場合や返済方法を変更する際のの手数料もかかりません。これらは利用者にとっては有益なメリットです。

雇用形態に捉われずに申し込める

本文中でも触れましたが、フラット35の場合は雇用形態に捉われずに申し込むことができます。審査に通るかどうかは別問題ですが、パートやアルバイト、自営業の方でも申し込めるのがフラット35の良いところです。

基本的には収入基準や物件基準が重視されることになりますが、転職したばかりの方であっても審査に申し込むことができるので、利用できる可能性が広がっています。

フラット35のデメリット

フラット35には複数のメリットもある一方で、デメリットもあるのは確かなところです。解体費用や住宅ローンの支払いの際にフラット35を活用する際は、メリットだけではなくデメリットにも目を向けておくことが大切です。

デメリットを理解した中で利用することで、何らかの問題が生じた場合でも冷静に対処しやすくなります。具体的なデメリットとしては、以下の3点を挙げることができます。

• 市場金利が下がってもメリットがない
• 利用できる物件に条件がある
• 繰り上げ返済の最低金額が高い

上記のデメリットに関しても、それぞれ詳しく確認していきましょう。

市場金利が下がってもメリットがない

フラット35の最大のデメリットとも言える部分ですが、市場金利が下がってもメリットがないところが不利益な部分です。固定金利であるがゆえの弱点ですが、変動金利を採用していた場合、市場金利が下がれば、その分、トータルで返済する金額も低くすることができます。

一方で、フラット35の場合は長期固定金利となるので、市場金利が下がってもその恩恵にあずかることはできません。その辺の兼ね合いを見て、住宅ローンを組むことが大切です。

利用できる物件に条件がある

さらに、フラット35の場合は利用できる物件に条件があることもデメリットと言えます。所定の住宅条件を満たしていなければ、フラット35でローンを組むことができません。新築物件や中古物件ごとに、基準項目と数値が設定されており、全ての条件をクリアしなければなりません。

その審査にかかる費用も利用者側の負担となり、支出が増えるというデメリットがあります。

繰り上げ返済の最低金額が高い

フラット35では繰り上げ返済を行うこともできますが、その繰り上げ返済を行う際の最低金額が高いところもデメリットとして挙げることができます。具体的に繰り上げ返済を行うためには、100万円以上の資金が必要となります。

ただし、「住・My Note(すまいのーと)」と呼ばれるフラット35の利用者が使えるインターネットサービスを利用している場合は、10万円以上から繰り上げ返済を行うことができます。

「住・My Note」を利用していない利用者にとっては、繰り上げ返済に対するモチベーションが沸かない可能性も出てきます。

古家にローンが残っている場合

ここからは、建て替えでローンを借りるケースを想定して、さまざまな条件の場合の状況や考え方について解説を行っていきます。古家を解体して新築物件に建て替えようと考えることもあるでしょう。

その際に古家にローンが残っている場合は、基本的に古家のローンを完済してから新築物件の住宅ローンを組むという流れになります。

その他のケースも含めて、古家にローンが残っている場合の考え方を確認していきましょう。

新築物件を自己資金で支払う場合

まずは、古家に住宅ローンが残っていて、新築物件を自己資金で支払う場合について確認していきます。この際の大まかな流れとしては、次のような手順となります。

1. 古家の住宅ローンを完済
2. 古家の解体
3. 建物滅失登記
4. 新築物件の着工

新築物件の建設費用を自己資金で支払う場合は、上記の手順で手続きを進めていくことになります。注意したい点としては、古家を解体する前に金融機関に解体の旨を連絡することが挙げられます。

金融機関としては、住宅を担保として融資を行っているので、勝手に担保となる古家を取り壊してはいけません。まず、住宅ローンの借入を行っている金融機関に家の取り壊しを伝えて、その後、住宅ローンを完済する計画についても伝えます。

そうすることで、金融機関側が抵当権を抹消する手続きを進めてくれる可能性が出てきます。いずれにしても、まずは金融機関に事前連絡をすることがポイントです。

新築物件の住宅ローンを組む場合

続いては、新築物件の住宅ローンを組む場合について確認していきます。古家の住宅ローンが残っていて、なおかつ新築物件の住宅ローンを組む場合は、古家の住宅ローンを自己資金で完済することが前提となります。

その上で、大まかに以下の流れで手続きを進めていきます。

1. 住宅ローンの事前申し込み
2. 事前審査通過
3. 住宅ローンの本申請と承諾
4. 古家の住宅ローンを完済
5. 古家の解体
6. 建物滅失登記
7. 新築物件の着工

ここで意識しておきたいのは、最初に新築物件建築費用として利用する住宅ローンの申し込みを行っておくことです。古家の住宅ローンを自己資金で支払う目途がついても、新築物件の住宅ローンを組むことができなければ、古家を解体することができません。

そのため、先に新築物件の住宅ローンの審査に申し込み、審査に通過した段階で、古家の解体工事を開始することが賢明です。古家を解体してから住宅ローン審査に落ちてしまうと、取り返しのつかないことになる可能性があるので注意が必要です。

新築物件の住宅ローンに組み込む場合

最後に、新築物件の住宅ローンに古家の住宅ローンを組み込む場合について確認していきます。古家の住宅ローンを自己資金で支払うことができない場合、新築物件の住宅ローンに組み込むことも可能です。その際の大まかな流れについても確認していきます。

1. 住宅ローンの事前申し込み
2. 事前審査通過
3. 住宅ローンの本申請と承諾
4. 古家の住宅ローンを完済
5. 古家の解体
6. 建物滅失登記
7. 新築物件の着工

このケースでも、新築物件の着工前に古家の住宅ローンを完済することがポイントです。古家の解体費用と新築物件の住宅ローンを合算すると、大きな金額になることが多く、場合によっては審査に通過しない可能性も出てきます。その辺は事前に金融機関側の指示を仰いでおくことが大切です。

金融機関によっては、つなぎ融資として資金を提供してくれるケースもあります。どういった方法があるのか金融機関側にも確認を取りつつ、手続きを前に進めていくことがポイントです。

解体費用が多額になる場合

ここからは、解体費用が多額になる場合の対応について解説していきます。フラット35やその他の住宅ローンも含めて、何らかの方法で解体工事を進めなければならないことがあります。

その際に解体費用が高額になってくると、なかなか住宅ローンや自己資金だけでは支払えなくなってしまう可能性もあります。そうしたケースではどういった手段があるのかも含めて、具体的な対応策について確認していきましょう。

解体費用の資金調達

解体費用が多額になる場合の対応についてですが、まずは本文でも紹介してきたように、資金調達をすることが挙げられます。自己資金で解体費用を支払うことができれば問題ありませんが、場合によっては自己資金だけでは足りないことがあります。

その際に必要になってくる考え方が資金調達です。住宅ローンやつなぎ融資なども含めて、まずは金融機関に相談することで、どういった選択肢があるのか確認することが重要です。

フラット35のように子供や孫世代まで返済可能であれば、その選択肢も広がっていきます。解体費用の金額にもよりますが、まずは金融機関からの資金調達によって返済することを念頭に置くのがおすすめです。

解体業者との直接契約

解体費用が多額になる場合の対応として、解体業者との直接契約を頭に入れておくことも有効です。これは、少しでも解体費用を安くするための手法として頭に入れておきたいポイントです。

解体工事については、解体業者と直接契約を結ぶ他に、工務店やハウスメーカー経由で解体業者を探してもらう方法があります。工務店やハウスメーカー経由で業者と契約をしても問題ありませんが、その際は中間マージンが発生することになります。

工務店やハウスメーカーとしても解体業者に連絡を入れてお客様との間を取り持つことになるので、その分の費用として中間マージンをとることが一般的です。

そうなると、施主が支払うトータルの解体費用も数十%程度高めになってしまうことがあります。

そうではなく、自ら解体業者を探して直接契約をすることで、余分な中間マージンの支払いを避けることができます。少しでも解体費用を安くするための方法として、実践するのがおすすめです。

金融機関の解体ローンを活用

解体費用が多額になった場合の対応として、金融機関の解体ローンを活用する方法も挙げることができます。一般的に新築物件の建設や分譲住宅を購入する場合は、住宅ローンを組むことができます。そのつなぎ融資を受けて解体費用に回すこともできますが、金融機関によっては貸し出しがないこともあります。

その際に利用したいのが解体ローンサービスです。文字通り、解体にかかる費用について融資してくれるのが解体ローンであり、資金調達する手段として利用することができます。

特に空き家を解体する場合は、「空き家解体ローン」を利用することができます。いくつか空き家解体ローンについて、サービス概要をご紹介していきます。

東京ペイ信用金庫「空き家解体ローン」

東京ペイ信用金庫では、老朽化した建物を解体して更地にするための費用として、500万円まで融資してくれるサービスがあります。

金利は変動金利となっていますが、空き家を解体したい際にはうってつけの金融サービスです。

スルガ銀行「空き家解決ローン」

スルガ銀行でも空き家の解体や改築、維持管理や相続資金といった形で解体ローンの融資を行っています。最大1,000万円まで融資を受けることが可能となっており、解体費用として利用することができます。返済の際は変動金利が採用されます。

川口信用金庫「空き家解体ローン」

川口信用金庫でも、空き家解体費用として最大500万円まで融資を受けることができます。返済の際の金利は川口信用金庫所定の利率が定められているので、事前に確認しておく必要があります。

空き家以外に使える解体ローン

空き家のみならず、幅広い用途に利用できるローンもあります。例えば、大手金融機関では以下のような融資を受けることができます。

• 三井住友銀行「フリーローン」
• みずほ銀行「多目的ローン」
• ゆうちょ銀行「パーソナルローン」

三井住友銀行とみずほ銀行は最大300万円まで、ゆうちょ銀行であれば最大1,000万円までの融資を受けることができます。

空き家解体ローンと合わせて、他にもさまざまなローンサービスがあるので、いろいろと調べたり聞いたりしながら最適なものを選択していくのがおすすめです。

まとめ

解体工事とフラット35の関係に注目をしつつ、フラット35の特徴や解体の際の資金調達の方法も含めて、具体的に解説を行ってきました。解体工事を行う際は、フラット35を利用できる可能性もありますが、フラット35に頼りすぎるのは危険です。

解体業者の中には後払いを嫌がる業者も多いので、事前に支払い方法を協議した上で、最善の選択をすることがポイントです。住宅ローンのつなぎ融資や解体ローンの活用など、解体費用を捻出するためには複数の方法があります。自己資金も活用しつつ、適切な形で支払いを完了することができるように頭を使って行動していきましょう。