マンション解体の費用相場とは?解体する際に住人が確認すべきことも紹介!

マンション解体の費用相場とは?解体する際に住人が確認すべきことも紹介!

現在居住しているマンションを解体することになった場合、その費用はどれくらいかかるのか気になるという方も多いのではないでしょうか。また、解体費用は誰が負担するのかという疑問も浮かび上がります。そうした疑問を解決するべく、本記事では費用面や費用の負担者に注目しながら解説を行います。実際にマンションを解体することになった場合、住人が確認するべきことも複数あります。そうした情報を含めて参考にしてください。

マンション解体の必要性

まずは、マンション解体の必要性についてご紹介します。分譲にしても賃貸にしても、長年にわたって住み続けているマンションを解体しなければならない時期が来る可能性もあります。

実際にどういった理由で解体が必要となるのでしょうか。複数の視点を持ちながら解体の必要性について確認しましょう。

解体が必要となる主な理由

マンションの解体が必要となる主な理由としては、以下の点が挙げられます。

  • 耐震性不足を強化するため
  • 設備や外壁などの老朽化が進行しているため
  • エレベーターの設置など、住人の利便性向上のため など

主な理由としては上記の3点が挙げられます。いずれも住人の安全性や快適性を満たすために実施されることが多く、特別な理由がなければ解体工事は行われません。

明らかに老朽化が進んでいる場合や耐震基準を満たしていない場合など、解体の必要性が認められた場合に解体工事の検討が始まります。

マンションの寿命

マンションの老朽化が進むと解体の必要性も高まりますが、マンションにも寿命があることは確かです。いつまでも住み続けられるわけではなく、一般的に30年から40年程度がマンションの寿命と言われています。

鉄筋コンクリート造(RC造)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションでは、「47年」が耐用年数とされています。これは国土交通省が定めている耐用年数ですが、必ずしも47年間は住み続けられるというわけではありません。

1つの目安となる年数であり、定期的に補修や修繕を行う続けることが重要です。

新耐震基準を満たすため

耐震性強化を図るという点で、新耐震基準に合ったマンションに建て替えるために解体することもあります。1970年代頃からマンションの建設ラッシュが始まり、都心部を中心に多くのマンションが建設されるようになりました。

その中で、1981年6月に施行されたのが「新耐震設計基準」です。

新耐震基準では、震度6強から7くらいまでの地震でも崩壊や倒壊しないマンションの建設を求めています。

旧耐震基準の場合は、震度5強に耐えられるレベルが求められているので、震度6以上の大規模地震では倒壊の恐れがあります。

1981年6月以前に建てられたマンションは新耐震基準を満たしていない可能性があるので、解体されることがあります。

建て替えが難しいマンションもある

老朽化が耐震性不足のため解体されることはありますが、全てのマンションが建て替えられるわけではありません。

土地によって建物の大きさの限度を定める容積率や建ぺい率といった考え方があり、それぞれの基準をクリアしなければなりません。

建て替えをして住人を確保できたり利益を上げられたりする場合は建て替えを行いますが、そうでなければ無理をして建て替え工事が行われることはありません。

建物の規模や建て替え後の需要なども総合的に勘案した上で最終的な判断が下されます。

長く住めるマンションの特徴とは?

30年から40年程度で寿命を迎えることもあるマンションですが、できれば長く住みたいと思うのが住人の心情ではないでしょうか。分譲マンションを購入する場合は、長く住み続けられるかどうかを基準に探す人も少なくありません。

マンションの寿命を延ばすために利用されているのが「100年コンクリート」と呼ばれる強度の高いコンクリートです。

100年コンクリート

大規模な修繕工事がなくても100年程度は持つことを日本建築学会によって提唱されているコンクリートのこと。

100年コンクリートを使って建てられたマンションであれば、耐久性の部分では安心感が高まります。定期的なメンテナンスは必要ですが、全棟を解体しなくても長く住み続けられる可能性が高いでしょう。

マンション解体費用は誰が負担するのか?

ここからはマンションの解体費用は誰が負担するのかというテーマで解説を行います。マンションを解体するためには一定の費用がかかりますが、その負担者が誰になるのかは気になるポイントでしょう。

マンションの契約形態や解体後の利用方法によって費用負担者が変わることがあります。それぞれの条件ごとの負担者について確認しましょう。

解体後の敷地を売却する場合

マンションの解体後に敷地を売却する場合は、基本的に居住者が解体費用を負担します。分譲マンションの場合は居住者のことを「区分所有者」と呼びます。1つ1つの部屋を所有していることが特徴であり、自身の資産となります。

マンションの敷地を売却する場合は、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。かつては区分所有者全員の賛成が必要でしたが、2014年に法律が改正されて条件が緩和されました。

賃貸マンションの場合はオーナー負担

マンションの解体に際して居住者が費用負担を行う可能性があるのは、分譲マンションの場合です。賃貸マンションの場合は居住者の資産ではないので、基本的にオーナーの負担で解体工事を行います。

賃貸マンションにお住まいの場合は、費用面で大きな負担が生じることはないと考えておきましょう。

新しいマンションに建て替える場合

解体工事を行った後に新しいマンションに建て替える場合の費用負担者はケースバイケースです。分譲マンションの場合は毎月修繕積立金を徴収することがありますが、その積立金の一部を捻出して解体費用に充てることも少なくありません。

そのため、解体費用の全額を居住者が負担するのではなく、積立金で払い切れない部分を負担することが多いです。

積立金だけで解体費用を全て捻出できれば居住者が費用を負担することはありません。マンション管理会社にどれだけの積立金があるかによって負担する金額は変わってくるでしょう。

売却のためにマンションの内装解体する場合

売却のためにマンションの内装解体をする場合は、基本的に居住者が費用を負担します。分譲マンションの場合は個人の資産となるため、資産を売却するための解体は個人で行う必要があります。

賃貸マンションの場合はそもそも個人の資産ではないので、売却することができません。そこが分譲マンションとの大きな違いであり、費用負担者が誰になるのかを考える際のポイントです。

マンション1棟の解体費用相場

ここからはマンション1棟を解体する際の費用相場についてご紹介します。

相場を確認することで、いざという時の心の準備もしやくすなるでしょう。具体的な坪単価などを含めて理解を深めましょう。

鉄筋コンクリート造(RC造)の費用相場

鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価の目安は以下の通りです。

  • 4万円~8万円/坪

多くのビルやマンションで採用されているのが鉄筋コンクリート造であり、頑丈さや強度を保つという点では有効な構造体です。

例えば、500坪のマンションを解体する場合、単純計算で2,000万円~4,000万円程度の費用がかかると想定できます。マンションの大きさによってある程度の金額を計算できるので、坪単価を押さえておくことは効果的です。

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の費用相場

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションを解体する場合は、以下の坪単価が目安となります。

  • 5万円~8万円/坪

鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄筋コンクリート造よりもさらに頑丈な造りとなっており、耐震性や耐火性に優れた構造体として重宝されています。

坪単価に関しては鉄筋コンクリート造とそれほど変わりません。やや高くなることがありますが、1坪あたり5万円から8万円が相場だと認識しておきましょう。

マンション1部屋を内装解体する場合の費用相場

続いては、マンション1部屋を内装解体する場合の費用相場についてご紹介します。自身が居住する部屋を売却するために、内装解体を行うこともあるでしょう。

その際にどれくらいの費用がかかるのか把握することで、資金計画も立てやすくなります。具体的にどれくらいの費用が必要となるのか確認しましょう。

住人自身が一室を内装解体するケースの費用相場

マンションの一室を内装解体する場合の費用相場は以下の通りです。

  • 1万5,000円~4万円/坪

例えば、20坪の部屋を内装解体する場合は、30万円から80万円程度の費用がかかると認識できます。部屋の規模や残置物の量、その他の工事内容によっては100万円を超えるようなこともあるでしょう。

依頼する業者によって金額が変動することもあるので、ある程度余裕を持った資金計画を立てることがポイントです。

マンション1棟を解体する際に住人が確認すべきこと

ここからはマンション1棟を解体する際に住人が確認するべきことについてご紹介します。マンションの建て替えは住人の5分の4以上の賛成がなければ行うことができません。

住人1人1人の判断が重要であり、本当に解体した方が良いのかしっかりと検討することが大切です。

解体工事の賛否を決める

まずは、解体工事の賛否を決めるところから開始します。マンションの住人には区分所有法によって、建物の一部(一室)を所有する権利が与えられています。

区分所有法

一棟の建物の一部を独立した所有権の対象とすることができるように定める法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」。

マンションの建て替え時には区分所有法で住人の5分の4以上の賛成が必要とされており、1人1人の意見が重要となることは間違いありません。

建て替えの必要性や解体後の活用方法、費用負担の面などを含めて慎重な判断が求められます。納得いかない部分が多ければ、反対意見を出すことも悪くないでしょう。

マンション管理者側としっかり話し合った上で最終的な結論を下すことがポイントです。

部屋数の増設が可能かどうか

マンション建て替えの際の考え方として、部屋数の増設が可能かどうかを検討することが重要です。マンションを解体する際には莫大な費用がかかることが多く、住人の経済的な負担が重くなることも想定されます。

それを嫌がって反対する住人も多いですが、部屋数の増設が可能であれば住人の費用負担が緩和される可能性があります。

それは建て替え後に入居する人数が増えれば、その分マンション管理側の利益も大きくなることが要因です。

費用負担が心配な場合は、建て替え後のマンションの部屋数はどうなるのか確認してみると良いでしょう。

仮住まいの確保や引っ越しの補助

マンションの建て替えや解体時には、仮住まいの確保や引っ越しの際に補助があるかどうか確認することも大切です。

マンションオーナーが仮住まいの手配や引っ越し代金の補助をしてくれるようであれば、安心して一時的な新生活を迎えられるという方も多いでしょう。

マンションの建て替え工事は1年以上の長期間に及ぶことも多く、進捗状況によってはさらに期間が延びることもあります。

仮住まいの賃料の補助を含めて、住人側としては費用面の負担軽減を求めることがポイントです。

修繕で済むかどうか

マンション1棟の解体の話が出た場合は、修繕で済むかどうか確認することも有効です。何のために取り壊すのかを聞いた上で、本当に建て替えが必要なのかどうか議論することも悪くありません。

耐震性強化や全体的な劣化が激しく寿命を迎えたと考えられる場合は、建て替えの必要性も高い可能性があります。

一方で、部分的な設備の劣化に関しては修繕で済むケースも少なくありません。改めて何のために解体するのかオーナー側と確認した上で、最終的な判断を下すことがポイントです。

高齢者向け返済特例制度の活用

住人が高齢者の場合は、高齢者向け返済特例制度の活用を視野に入れることもおすすめです。

高齢者向け返済特例制度

満60歳以上の方が自宅のバリアフリー化工事、耐震改修などをする際に最大1,000万円を融資する制度。

この制度を活用することで、住人の費用負担がやや緩和される可能性もあります。高齢者の場合は、なかなかマンションの建て替えに賛成しにくい部分も多いですが、こうした制度を活用してマンションの未来を明るいものにすることも悪くありません。

限界マンションへの凋落

マンションの建て替えや解体の話が出た時には、限界マンションへの凋落を懸念する必要もあります。限界マンションとは維持管理が難しくなったマンションのことで、マンション自体の寿命とも言えます。

住人が少なくなり、空室が増えた場合も限界マンションと呼ばれることがあります。

限界マンションになると、以下のような弊害が生じる可能性が高まります。

  • 住民のモラル低下や治安の悪化(スラム化)
  • 資産価値が落ち続けて価格を下げても買い手が見つからない
  • 建て替え工事は不可能になる
  • 税金だけはかかり続ける など

時間が経つにつれて外観もボロボロになり、住みたいと思う人がいなくなってしまいます。そこまで行くと手のつけようがなくなるので、そうなる前に建て替えや解体を含めた打開策を検討することが大切です。

マンションを取り壊さないことによって生じるリスクもあることを認識して賛否の判断を下しましょう。

まとめ

マンションの解体に注目して、解体の必要性や解体費用などを中心に解説を行いました。建設レベルの向上によって長く安心して住めるマンションも増えていますが、古くなったものは解体や建て替えの必要性が生じることもあります。

その際には住人や管理者側がしっかりと話し合いを行い、マンションの未来を一緒に作りあげることが大切です。住人側としては、建て替えや解体に簡単には賛成できないという思いもあるでしょう。その中でどうすることが最善策なのかを検討することが大切です。

費用負担者やその割合も含めて、関係者の多くが納得いく形で次のステップへと進むことが求められます。

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