マンション解体の費用相場｜誰が払う？建替え決議と内装解体も

「住んでいるマンションで建て替えの話が出てきた」「解体費用は自分たちが払うことになるの？」。マンションの解体は、戸建てと違って所有者が大勢いるため、費用だけでなく、誰がどう決めるのかも気になるところです。

マンション1棟の解体費用は、総額ベースの坪単価で、RC造なら坪6万〜10万円、SRC造なら坪7万〜10万円以上が目安です。延床500坪のRC造マンションなら、3,000万〜5,000万円ほどになります。分譲マンションの場合、解体や建て替えには区分所有者の多数決による決議が必要で、2026年4月の区分所有法の改正で、そのルールも変わりました。

この記事では、マンションの解体が必要になる理由、費用を誰が負担するのか、1棟と1部屋（内装解体）の費用相場、改正区分所有法のポイント、住人が確認しておきたいことまで解説します。

マンション解体の必要性

解体が必要となる主な理由

マンションの解体や建て替えが検討される主な理由は、次のとおりです。

• 耐震性が不足している（旧耐震基準で建てられているなど）
• 外壁のはがれ落ちや、給排水管の腐食など、老朽化が進んでいる
• エレベーターがない、段差が多いなど、今の暮らし方に合わない
• 修繕を続けるより、建て替えたほうが費用や価値の面で合理的と判断された

いずれも、住む人の安全や暮らしやすさに関わる理由です。実際には、修繕で対応するか、建て替えるかを、長い時間をかけて話し合って決めていきます。

マンションの寿命

鉄筋コンクリート造のマンションは、税法上の法定耐用年数が47年と定められています。ただし、これは税金の計算に使う年数で、建物の寿命そのものではありません。適切に修繕を続ければ、それより長く使えるマンションも多くあります。反対に、修繕が十分でないと、早くから劣化が進むこともあります。建物の寿命は、構造や施工の質、修繕の状況によって大きく変わると考えておきましょう。

新耐震基準を満たすため

1981年6月に、建築基準法の耐震基準が大きく見直されました。それ以降の「新耐震基準」は、震度6強から7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目標にしています。1981年5月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」のマンションは、大地震で大きな被害を受けるおそれがあるため、耐震診断の結果によっては、耐震改修か建て替えかを検討することになります。

建て替えが難しいマンションもある

老朽化したマンションでも、すべてが建て替えられるわけではありません。今の法律や地域の規制では、今と同じ大きさの建物を建てられない「既存不適格」のマンションもあります。部屋数を増やして新しい住戸を売り、その売却益で建て替え費用をまかなう方法がとれない場合、区分所有者の負担が大きくなり、建て替えの合意を得るのは難しいでしょう。

長く住めるマンションの特徴とは？

長く住めるマンションには、計画的に修繕が行われていること、修繕積立金が十分に積み立てられていること、管理組合がきちんと機能していることといった特徴が共通しています。耐久性の高いコンクリートを使って建てられたマンションも、適切に手入れをすれば長く住み続けられる可能性が高いでしょう。

マンション解体費用は誰が負担するのか？

解体費用を誰が負担するかは、マンションの種類と、解体後に何をするかによって変わります。

解体後の敷地を売却する場合

分譲マンションを取り壊して敷地を売る場合、解体費用は基本的に区分所有者の負担です。実際には、敷地の売却代金から解体費用などを差し引き、残ったお金を持分に応じて分けることが一般的です。以前は、建物を取り壊して敷地を売るには、原則として区分所有者全員の同意が必要でした。2026年4月の区分所有法の改正で、多数決で決められる制度が新しくできています（くわしくは後述します）。

賃貸マンションの場合はオーナー負担

賃貸マンションは、入居者の資産ではないため、解体費用はオーナーが負担します。入居者が費用を求められることはありませんが、退去の時期や条件について、オーナーとの話し合いは欠かせません。オーナー側の立ち退きの進め方については、アパートの解体の記事でも解説しています。

アパート解体の費用相場と期間｜立ち退きから流れまで解説

新しいマンションに建て替える場合

建て替えの費用は、建て替え後に増えた住戸を売った代金や、補助金などでまかない、足りない分を区分所有者が負担するのが一般的です。修繕積立金は、本来は計画的な修繕のためのお金で、建て替えの工事費にどこまで使えるかは、管理規約や総会での決議によって変わります。負担額は、マンションの規模や立地、建て替え後に増やせる住戸の数によって大きく違います。

定期借地権付きマンションの場合

定期借地権付きマンションは、土地を借りて建てられているため、借地期間が終わると、建物を解体して更地で地主に返すのが原則です。そのため、解体費用にあてる積立金を、毎月の費用とあわせて集めていることが多くあります。購入を検討する際は、借地期間の残りと、解体の積立金の状況を確認しておきましょう。

売却のためにマンションの内装解体する場合

自分の部屋を売却したり、全面的にリフォームしたりするために内装を解体する場合は、その部屋の所有者が費用を負担します。分譲マンションの部屋は個人の資産ですが、壁や床のコンクリート部分（躯体）や窓、玄関扉などは共用部分にあたることが多く、勝手に壊したり替えたりはできません。工事の前に管理規約を確認し、管理組合への届出を済ませましょう。

マンション1棟の解体費用相場

いずれも坪単価から計算した目安で、実際の見積もり事例ではありません。アスベストの除去や杭の撤去、地下の駐車場や機械室の解体、高層の建物で必要になる大がかりな工法などで、金額はさらに変わります。

鉄筋コンクリート造（RC造）の費用相場

中低層のマンションの多くはRC造です。コンクリートを砕く大型の重機が必要で、廃材の量も多いため、木造や鉄骨造より坪単価は高くなります。RC造の解体費用や工法については、次の記事でも解説しています。

鉄筋コンクリート（RC造）の解体費用相場｜階数別の目安と工法

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の費用相場

高層のマンションに多いSRC造では、コンクリートを砕いたあとに中の鉄骨を切断する工程が加わるのが特徴です。高さのある建物では、重機を屋上に上げる階上解体や、部材を切り分けて吊り下ろすブロック解体などが必要になり、費用も工期も大きくなりがちです。高層の建物の解体工法については、ビルの解体の記事で詳しく紹介しています。

ビル解体の費用相場と工期｜構造別の坪単価と主な工法

マンション1部屋を内装解体する場合の費用相場

住人自身が一室を内装解体するケースの費用相場

マンションの一室を内装解体する場合の費用は、坪1.5万〜4万円ほどが目安です。たとえば20坪の部屋なら、30万〜80万円ほどになります。キッチンや浴室、トイレなどの水回りをすべて撤去するか、残置物がどれくらいあるかで金額は変わります。

浴室やトイレだけを撤去する場合の費用は、次の記事で解説しています。

お風呂の解体にかかる費用はどれくらい？ユニットバスや在来浴室など種類別にも解説

トイレの撤去費用はいくら？和式から洋式・交換の相場と補助金

マンションの内装解体では、工事の届出や、上下左右の住戸へのあいさつも欠かせません。床をはがすと下の階に音が響きやすいため、作業時間を守ることが大切です。内装解体については、次の記事で詳しく解説しています。

内装解体の費用相場はいくら？業種別の坪単価と費用事例、工事の流れと安くするコツ

改正区分所有法で変わったマンションの解体・建て替えのルール

2026年4月1日から、改正された区分所有法が施行されました。老朽化したマンションの増加と、区分所有者の高齢化という「2つの老い」に対応するための改正で、建て替えや取り壊しの決め方が大きく変わっています。

建て替え決議の要件の緩和

建て替えの決議は、これまでどおり区分所有者と議決権の各5分の4以上が原則です。ただし、次のような客観的な事由がある場合は、4分の3以上に緩和されました。

• 耐震性が不足している
• 火災に対する安全性が不足している
• 外壁などがはがれ落ち、周りに危害を与えるおそれがある
• 給排水管の腐食などで、衛生上の問題が生じるおそれがある
• バリアフリーの基準に適合していない

取り壊しや一括売却も多数決で

これまで、建物を取り壊したり、建物と敷地をまとめて売却したりして区分所有関係を解消するには、原則として全員の同意が必要でした。改正で、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊しなどの制度が設けられ、多数決で決められるようになっています。あわせて、建て替えと同様の要件で、建物を大規模に改修して使い続ける「一棟リノベーション」の決議もできるようになりました。

また、所在がわからない区分所有者を、裁判所の手続きを経て決議の母数から外せる仕組みなども設けられています。各制度の細かな要件や手続きは複雑なため、実際に検討する際は、管理組合や専門家（弁護士、マンション管理士など）に確認してください。

マンション1棟を解体する際に住人が確認すべきこと

解体工事の賛否を決める

分譲マンションの建て替えや取り壊しは、区分所有者の多数決で決まります。決議に参加するのは区分所有者一人ひとりなので、説明会や資料で計画の内容をよく確認し、自分の考えを決めておくことが大切です。

確認しておきたいのは、建て替えの必要性、建て替え後の住戸の広さや位置、自分が負担する金額、工事期間中の住まい、反対した場合にどうなるか、といった点です。疑問があれば、管理組合や専門家に遠慮なく質問しましょう。

部屋数の増設が可能かどうか

建て替え後に住戸を増やせれば、増えた住戸を売った代金で建て替え費用をまかなえるため、区分所有者の負担を軽くできます。反対に、容積率などの制限で住戸を増やせない場合は、負担が重くなります。建て替え後にどれくらいの住戸を確保できる計画なのかは、費用負担を考えるうえで重要なポイントです。

仮住まいの確保や引っ越しの補助

建て替えの場合、解体から新しいマンションの完成まで、数年単位の仮住まいが必要になることが一般的です。仮住まいの家賃や引っ越し費用を誰が負担するのか、補助があるのかを確認しておきましょう。高齢の家族がいる場合は、仮住まい先での生活のしやすさも考えておく必要があります。

修繕で済むかどうか

老朽化していても、耐震改修や大規模修繕、一棟リノベーションで十分に使い続けられる場合もあります。建て替えと修繕のそれぞれで、費用と効果、工事期間を比べてから判断することが大切です。改正で一棟リノベーションも多数決で決められるようになったため、選択肢は以前より広がっています。

高齢者向け返済特例制度の活用

建て替えで新しい住戸を取得する資金が必要な場合、満60歳以上の方を対象に、毎月の返済を利息のみにできる「高齢者向け返済特例制度」を利用できることがあります。利用の条件や融資の上限は見直されることがあるため、住宅金融支援機構などで最新の内容を確認してください。

限界マンションへの凋落

建て替えや修繕の話し合いがまとまらないまま年月がたつと、空き住戸が増え、管理費や修繕積立金を払わない所有者も出てきて、管理が行き届かなくなることがあります。こうした状態のマンションは「限界マンション」とも呼ばれ、資産価値も大きく下がりがちです。問題を先送りにせず、早い段階から管理組合で将来の方針を話し合っておくことが大切です。

分譲マンションと同じように、多くの住戸がある団地の解体の流れや工期の目安は、次の記事で解説しています。

団地の解体工事の流れと費用｜工期の目安と建替え決議・退去の進め方

管理が行き届かなくなったマンションが、最終的に行政代執行で解体されたケースもあります。そのリスクと費用については、次の記事で解説しています。

分譲マンション人気の影に潜む「行政代執行」のリスク！解体コスト1億円超えのケースも

マンション解体に関するよくある質問

Q. 建て替えに反対した場合、どうなりますか？

建て替え決議が成立した場合、反対した区分所有者に対して、住戸を時価で売り渡すよう請求できる仕組みがあります。決議の前に、計画の内容と自分の選択肢を十分に確認しておきましょう。

Q. 10階建て以上のマンションの解体には、どれくらいの期間がかかりますか？

規模や工法によりますが、解体工事だけで数か月以上かかることが一般的です。その前に、合意形成や退去、アスベストの調査・除去などに、数年単位の時間がかかることもあります。

Q. 解体費用の相談だけでもできますか？

多くの解体業者は、現地調査と見積もりを無料で行っています。管理組合として概算を知りたい場合も、図面を用意して相談してみましょう。

まとめ

マンション1棟の解体費用は、総額ベースの坪単価でRC造6万〜10万円、SRC造7万〜10万円以上が目安です。賃貸マンションならオーナー、分譲マンションなら区分所有者が負担し、建て替えの場合は増えた住戸の売却益などで費用をまかなうのが一般的です。一室の内装解体は、坪1.5万〜4万円ほどが目安になります。

2026年4月の区分所有法の改正で、建て替え決議の要件の緩和や、取り壊し・一括売却を多数決で決められる制度が設けられました。建て替えと修繕のどちらがよいか、費用と暮らしへの影響を比べながら、管理組合や専門家と早めに話し合いを進めましょう。