解体工事における原状回復とは何か？内装解体やスケルトンとの違いも解説！

原状回復工事とは？

原状回復工事とは、借主が物件を借りた当初の状態にまで戻して返却する工事のことをさします。つまり、借入時の状態に戻して返却することが原状回復工事の意味であり、借主が負うべき責任となります。

例えば、オフィスや事務所として物件を借りた場合、床や壁、天井などがすでにオフィス仕様の状態になっていることもあります。そこから、自社の社員が働きやすいようなレイアウトや机の配置、会議室といった部屋の設置を行うことがあるでしょう。

原状回復工事では借りた時の状態に戻して返却することが定められているので、当初の状態に戻す必要があります。つまり、壁や床、天井などはそのままの状態にしておき、後から設置した机や会議室などの部屋を撤去することが求められます。

原状回復は法律で定められた義務でもあり、民法でも規定されています。基本的には借りた当初の状態に戻さなければいけませんが、貸主との話し合いによって柔軟に対応することも可能です。

飲食店や美容室などとして物件を借りていた場合、次に同じ事業を運営する店舗が入ることが決まっていると、内装をそのまま残しておいて良いということになるケースもあります。その辺は貸主との話し合いの上で合意を取る必要があります。

原則としては、契約を結んだ時点の契約書に記載されている方法で物件を返却する必要があります。

内装解体とは？

原状回復工事と似たものとして、内装解体や内装解体工事といった用語があります。内装解体とは、その名の通り内装部分の解体工事をすることです。

例えば、飲食店の内装解体を行う場合は、厨房機器やお客様用のテーブル、カウンターや間仕切りなど、入居後に増設した部分を全て撤去することになります。撤去した増設部分については、運び出し処分も含めて行う必要があります。

オフィスであれば、机や椅子、間仕切りなどの撤去が必要です。内装解体は、契約満了や退去時に行われることが多いですが、店舗の一部やオフィスの一部を改装する際にも行われることがあります。

会議室の間仕切りを撤去してフロアを広くしたい場合や、店舗の一部を改装してレイアウト変更を行いたいというケースでも内装解体が行われることがあります。

そういった意味では幅広いニーズに対応できるのが内装解体であり、必ずしも物件を引き払う時だけ利用する言葉ではありません。原状回復は基本的に物件を貸主に返す際に行う行為となるので、内装解体とは異なる部分と言えます。

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スケルトン解体とは？

スケルトン解体とは、建物の構造体以外何もない状態に戻す工事のことです。スケルトン解体は、間仕切りや天井、床などの内装工事で造作されたものを全て撤去すると同時に、エアコンや電気配線、排気ダクトといった設備も取り外し、全くの空っぽの状態を作り上げるのが特徴です。

鉄筋コンクリートのビルや建物の場合、「コンクリート打ちっぱなし」といった表現をすることもありますが、まさにそれがスケルトン解体の状態です。余計なものが一切なくなり、骨組みだけの状態になった状況をスケルトンと呼んでいます。

スケルトン解体のほか、「スケルトン工事」や「スケルトン仕上げ」、「スケルトン戻し」などと呼ばれることもありますが、解体工事においてはどれも同じ意味です。

原状回復との違いという点においては、下記の通りです。

• 原状回復→元の状態に戻すこと
• スケルトン解体→骨組み以外は全て解体すること

両者には意味的に異なる部分があると理解しておくことが大切です。ただし、オフィスや店舗などを借りる時にスケルトン状態だった場合は、原状回復においてもスケルトン解体を行うことになります。混同しやすい部分もありますが、状況によっては「原状回復＝スケルトン解体」になることもあるので認識しておきましょう。

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廃棄物処理が必須

原状回復や内装解体、スケルトン解体を含めて、解体工事を行うとさまざまな廃棄物が排出されます。コンクリートガラや金属片、木くずやプラスチックなど、廃棄物の種類に応じて分別解体をすることが求められます。

廃棄物処理に関しては、法律で規則が定められているので確実に守る必要があります。

万一、不法投棄をすると5年以下の懲役や1,000万円以下の罰金が課せられる恐れも出てきます。法律違反をするような業者に当たらないようにするために、解体工事を依頼する際は慎重に業者選定をすることも大切です。

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原状回復と原状復帰の違い

オフィスや店舗などの解体工事を依頼する際、原状回復の他に原状復帰という言葉が使われることもあります。両者は実質的に同じ意味合いを持つ言葉であり、意味的に大きな違いがあるわけではありません。

「原状復帰」にも「物事を行う前の状態に戻すこと」、「元に戻す、元通りにする」といった意味があり、原状回復と同様の言葉として利用されています。

両者の違いとしては、法律用語か建設用語かという点が挙げられます。

• 原状回復→法律用語
• 原状復帰→建設用語

上記のような違いがあり、厳密には話題が法律的なものなのか建設上の内容なのかによって、使われる言葉も変わっていきます。一般的には「原状回復」が使われることが多いですが、建設上の話し合いをする際に「原状復帰」という言葉を利用する方もいます。

どちらも意味的には同じであり、特に深く考える必要はありません。「原状回復」の場合は、法律用語として法律上の観点から利用されるという点を頭に入れておきましょう。

原状回復と現状回復はどう違う？

言葉の違いという点では「原状回復」と「現状回復」の違いも理解しておきましょう。稀に「現状回復」という表現をしている書面がありますが、これは誤りです。以下の違いを認識すると、誤りに気付くことができます。

• 原状→初めにあった状態を指す言葉
• 現状→現在の状態を表す言葉

つまり、解体工事における「原状回復」とは、当初契約していた状態に戻すことを指すのであり、現在の状態を指す言葉ではありません。「現状回復」が正しいと認識されてしまうと、今の状態のまま何もしなくて良いということになってしまいます。

原状回復は借主が店舗やオフィスを借りた当初の状態に戻す必要があるので、表記としては「原状回復」が正しいということになります。

原状回復費用の目安

オフィスや店舗を借りて返却する際は原状回復をすることが基本ですが、その際に一定の費用がかかることも忘れてはいけません。費用の支払いに関しても原則は借主の負担であり、経済的なダメージを受けることになります。

オフィスや店舗の原状回復を行う際に目安となる相場はあるのかどうかを含めて、費用関係に関する理解を深めていきましょう。

明確な費用相場はない？

オフィスや店舗の原状回復費用について、明確な費用相場はないと言えます。家屋の解体工事と比較して、店舗やオフィスの解体工事は条件が異なることや地域による変動、建物の坪数による変動が大きいため、平均的な相場は存在していないのが実際のところです。

物件を借りた時の状態がスケルトン状態だったのか、それとも居抜き物件だったのかによっても解体費用は大きく変わっていきます。居抜き物件だった場合は原状回復にもそれほど時間がかからないので、費用も安くなることが多いです。

居抜き物件として借りた場合でも、物件管理者の意向によってスケルトン状態に戻して欲しいと言われることもあります。その場合は解体費用も高くなりやすく、借主側の負担が増えることがあります。

いずれにしても、オフィスや店舗の原状回復にかかる費用については平均的な相場がありません。個々の物件の条件や解体後の状況によって費用が上下していきます。

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目安となる解体費用

明確な相場はないオフィスや店舗の原状回復費用ですが、おおよその平均的な相場を出すことは可能です。あくまでも平均的な金額であり、全てのケースで当てはまるわけではありませんが、参考程度にしてください。1㎡あたりの費用相場をまとめておきます。

上記はあくまでも1㎡あたりの目安であり、参考程度に留めておきましょう。実際には地域や工事内容、立地条件や面積などによって金額も変わっていきます。

基本的には解体業者に見積もりを依頼して、総額を知ることが大切です。現地調査などをしっかりと行ってもらい、適切な金額提示をしてもらえるように行動していきましょう。

原状回復費用を安くするポイント

原則として借主の負担となる原状回復費用ですが、少しでも安くしたいと考えるのは自然なことです。オフィスや店舗の原状回復費用は読めないことも多く、条件によっては高額な費用がかかることもあります。

悪徳業者に引っ掛からないことはもちろんですが、施主として具体的にできる行動について理解を深めていきましょう。

さまざまな条件や項目を確認

一般的な店舗やオフィス、飲食店などを返却する際は借りた時と同じ状態に戻すことが基本となりますが、その物件によって工事内容や工事条件も変わっていきます。

工事内容や工事条件を適切な形で確認することで、費用の高騰を押さえることにもつながります。工事内容が複雑になればなるほど原状回復費用も高額になりがちなので注意が必要です。以下、費用が高くなる可能性のある工事内容を数点ご紹介します。

• 穴をふさいだり、床の掘削を伴ったりするような特殊工事の有無
• 手運びやクレーン使用による大きな設備の運び出しがあるかどうか
• ビルの階数や搬出経路の制限などの搬出条件が厳しいかどうか
• 作業可能な曜日や時間帯についての制限があるかどうか
• 養生の設置範囲や種類に関してどれくらい必要となるか　etc…

上記のような条件や制限によって、原状回復費用も大きく変わっていきます。条件が厳しくなればなるほど費用も高騰しますし、反対に制限や条件が緩やかであるほど費用も抑えやすくなります。

物件管理者との話し合いも含めて、できる限り条件を緩和してもらうように働きかけることも大切です。設備の運び出しなどに関しても、本当に運び出しが必要なのかどうか話し合った上で、最適な選択を取ることが賢明です。

過去の事例を参考にする

オフィスや店舗に関してはさまざまな立地条件があるため、物件の面積から費用相場を算出することが難しいです。一方で、過去の事例を参考に目安となる金額を検討することは可能と言えるでしょう。

例えば、解体業者のホームページに掲載されている過去の事例を参考にするのもおすすめです。全く同じ条件の物件は見つからないかもしれませんが、ご自身が借りている物件と同じような条件の事例があれば、その金額を参考にすることができます。

おおよそでも良いので、概算金額を把握しておくことで、業者との話し合いでも有利に進めやすくなることがあります。イメージしていたよりも高い見積もり金額を提示された場合は、他の似たような物件の原状回復費用を提示して、価格交渉をすることができるからです。地域や坪数、立地条件などが近い物件を探して、大まかな目安を確認しておくと良いでしょう。

指定業者がある場合は話し合い

物件管理者側から業者指定された場合、話し合いをすることが原状回復費用を安くする上で重要となります。

店舗やオフィスを返却する際に、不動産管理会社や物件管理者から解体業者の指定を受けることもあります。中には、賃貸契約書に「指定する工事業者に工事を依頼する」などと規定されているケースもあります。

解体業者を指定されていると、業者と管理会社間で取り決めた手数料が上乗せされているケースも少なくありません。さらに、下請けの業者に解体を依頼しているケースだと中間マージンが発生することもあります。

いずれのケースにおいても、最終的に費用を支払う借主側の負担が大きくなるということです。その状態では、原状回復費用を安くすることができません。

万一、契約書に工事業者に関する指定があった場合でもあきらめる必要はありません。まずは、物件管理者や管理会社の担当者に相見積もりが可能かどうか相談してください。

複数の業者に見積もりを依頼する

純粋に工事だけにかかる費用を負担したいというのであれば、物件管理会社や物件管理者から指定された業者だけと交渉するのはリスキーです。そもそも、解体工事や原状回復工事において1社だけに見積もりを依頼するという考え方に問題があります。

1社だけの話を聞いていると、工期は正しいのか、工事内容は適切なのか、提示された金額は最適なのかどうか判断することができません。いずれの内容に関しても比較対象がないからです。

その課題をクリアするために、少なくとも2社か3社程度から見積もりを提示してもらい比較対象を作りましょう。比較対象があることによって、工事金額や工期、工事内容が適切なのかどうか判断できます。

特に初めて原状回復工事を依頼するという方や工事の依頼に慣れがない方は、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

原状回復によるトラブルを避けるコツ

物件の貸借に関しては何かとトラブルが起こりやすいものであり、返却時にトラブルが発生することも少なくありません。

最後まで気持ち良く貸借関係を続けて、物件の返却をするために借主としてできることはしっかりと行うことが大切です。原状回復によるトラブルを避けるためにできることを取り上げていきますので、理解を深めてから行動へと移していきましょう。

契約書の特約を確認

まず、原状回復によるトラブルを避けるためのポイントとして、契約書の特約を確認することが挙げられます。これは賃貸借契約を結ぶ前にできる行動として理解しておく必要があります。

契約書は何かと文字数も多く、慣れない不動産用語に読む気を失ってしまうこともあるでしょう。それでも大切な部分はきちんと読む習慣を身につけて、借主にとって不利な条件になっていないかどうか確認することが大切です。

契約書には特約事項が設定されていることも多く、例えば、退去時にカーペットのクリーニング代や畳の張り替え費用などを借主負担にするといった記述があることがあります。その他にも、退去時に照明やエアコンなどの設備を新しいものに交換することを求める特約などもあります。

つまり、借主に対して基本的な原状回復以上の負担を求めるケースがあり、特約事項として記載されているということです。借主にとって不利な条件で契約を結んでしまうと、最終的に負担を感じるのは借主側です。

契約時には契約書の内容をしっかりと確認して、負担が重過ぎると感じたらすぐに貸主と相談することが重要です。場合によっては他のテナントや物件を借りるという選択肢を持ちつつ、最善の判断を下すことが求められます。

原状回復を行う業者を確認

続いての原状回復によるトラブルを避けるポイントとして、原状回復を行う業者を確認することが挙げられます。物件の退去時に原状回復工事の費用負担をするのは借主側です。その際に、「できるだけ費用が安い業者を選びたい」、「工事を依頼する業者は自分自身で選びたい」と考えるのも自然なことです。

しかし、場合によっては契約書に貸主側が指定する業者が原状回復工事を行うといった記載があることもあります。その場合でも交渉次第で自分で業者を選ぶことができるので、まずは貸主に相談してみることが重要です。

それでも、契約通りに貸主側が指定した業者を選ばなければならないと伝えられるケースがあります。その際は、どういった業者が工事を行うのか、工事内容や範囲はどこまでとなるのか、契約前にしっかりと確認することが大切です。

退去時になってから工事にかかる人員が必要以上に手配されていたり、資材の数量が水増しされていたりするといったトラブルも発生しがちです。不可解に感じる部分があれば、率直に聞いてみることがトラブル回避につなげるためのポイントです。

業者や貸主と三者間で立ち会いをする

さらに、トラブルを避けるポイントとして、業者や貸主との三者間で立ち会いをすることも挙げられます。一般的な解体工事の場合も現地調査を通して業者との立ち会いを行いますが、原状回復工事の場合も事前に立ち会いを行うことで、契約内容や工事内容の確認を行うことが大切です。

業者側の見積もり作成という点でも、事前の現地での立ち会いは必要です。どこからどこまでが工事範囲なのか、工事に際して障害となるようなものはないか、何人くらいの作業員が必要なのかなどは、実際に現場を確認してみないとわからない部分もあります。

修繕の必要がある箇所については、貸主側から説明してもらうことができます。本当に必要な工事なのかどうか判断するためにも、三者間での立ち会いが重要です。借主がいなければ、貸主側の意向がどんどん反映されてしまうので、そこにストップをかける意味でも意見を出すことが有効です。

そうすることで、最終的な費用負担を抑えることができます。場合によっては、原状回復工事に関する専門的な知識を持つ有識者に立ち会いの同行や代理出席をお願いすることもできます。依頼費用はかかりますが、素人では気付かないような視点からアドバイスをくれたり、実際に貸主と交渉してくれたりします。

三者間での立ち会いの際は、聞き慣れない不動産用語や原状回復に関する専門用語が飛び交うことも少なくありません。意味が理解できずに聞き流してしまうこともありますが、その点には注意が必要です。専門的な知識を持つアドバイザーの存在がいることで、借主にとって不利にならないような契約を結ぶことにつながります。

いずれにしても、三者間でしっかりと交渉を行った上で納得のいく契約を結ぶことがポイントです。

まとめ

解体工事における原状回復について、その考え方や概要、費用関連のことなどを具体的に紹介してきました。

オフィスや店舗として物件を借りた場合は、原状回復をしてから管理者に返却するのが基本です。原状回復は借主側の義務であり、元通りの状態に戻してから返却することも頭に入れておきましょう。

費用負担も物件によってさまざまであり、高額になるケースも出てきます。少しでも費用負担を抑えるためにできることを行うことが大切です。店舗やオフィスなどを借りる機会があれば、原状回復に関する知識を習得した上で建設的な行動を取ることが求められます。