解体工事の契約不適合責任とは？旧・瑕疵担保責任との違いと、工事後に不具合が見つかったときの対処法

解体工事が終わったあとに、「コンクリートガラが残っている」「ブロック塀を壊す範囲が違った」「土地を売ったら地中から古い基礎が出てきた」といった問題が見つかることがあります。

こうしたとき、以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という考え方で業者や売主の責任を判断していました。しかし、2020年4月1日に改正民法が施行されてからは、「契約不適合責任」というルールに変わっています。

この記事では、解体工事の契約不適合責任のしくみについて、旧制度との違いや、施主が請求できることと期限をわかりやすく解説します。あわせて、解体後の土地を売買するときの注意点と、トラブルを防ぐための契約書のチェックポイントも紹介します。

この記事は、2020年4月1日以降に結んだ契約を前提にしています。それより前に結んだ契約には、原則として旧民法（瑕疵担保責任）が適用されます。

契約不適合責任とは？瑕疵担保責任から何が変わったか

契約不適合責任とは、引き渡されたものの種類・品質・数量が契約の内容に合っていない場合に、相手方（解体業者や土地の売主）が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で、それまでの瑕疵担保責任に代わって導入されました。

判断の基準が「隠れた瑕疵」から「契約の内容」へ

旧制度では、買主や注文者が通常の注意を払っても気づけない「隠れた瑕疵」があるかどうかが問題でした。現行法では、「契約で約束した内容と合っているか」が判断の基準です。

そのため解体工事では、どこまで壊すのか、何を撤去するのか、どの状態で引き渡すのかが契約書や見積書にどう書かれているかが、これまで以上に重要になります。

旧制度と現行制度の比較

いちばん大きな変化は、不具合に気づいてから1年以内に「通知」すれば権利が守られるようになった点です。旧制度のように、期間内に具体的な請求まで済ませておく必要はありません。

「瑕疵担保保証」とは別物

業者が契約に盛り込む任意の保証やアフターサービスを、「瑕疵担保保証」と呼ぶことがあります。契約不適合責任は、保証の有無とは関係なく、法律に基づいて発生します。

つまり、解体工事に保証期間が付いていなくても、契約どおりに工事が行われていなければ、業者の責任を問える可能性があります。

解体工事で施主が請求できることと期限

解体工事は、民法上の「請負契約」です。契約どおりに仕上がっていない場合、施主は解体業者に対して次の4つを求めることができます。

代金減額は、原則として「期間を決めて直すよう求めたのに直してもらえなかった」ことが前提です。損害賠償は、業者に責任がない事情による場合は認められません。

期限：気づいてから1年以内に「通知」する

施主は、不適合を知った時から1年以内に業者に通知しないと、これらの権利を行使できなくなります（民法637条）。ただし、業者が引渡しの時点で不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この1年の制限はかかりません。

通知とは別に、権利そのものにも消滅時効があります。知った時から5年、または権利を行使できる時から10年のどちらか早いほうで、権利は消えます。

契約書の特約が優先されることがある

これらの期間は、契約で変更できる規定です。契約書に「引渡し後〇か月以内に申し出ること」といった特約があれば、原則としてそちらが適用されます。契約前に、責任期間がどう書かれているかを必ず確認しましょう。

立ち会いと記録が一番の備え

法律上は後からでも請求できますが、時間がたつほど「解体工事が原因なのか」を証明するのは難しくなります。工事完了時の立ち会いでは、次の点を確認して写真に残しておきましょう。

• 契約した範囲がすべて解体・撤去されているか
• ガラや廃材、残置物が残っていないか
• 整地の仕上がりが契約の仕様どおりか
• 隣家の外壁や塀、道路に損傷がないか

不具合に気づいたら、日付と内容がわかる形（メールや書面）で、すぐに業者に伝えることが大切です。

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解体後の土地売買と契約不適合責任（地中埋設物）

解体した土地を売買したあとで地中から古い基礎やコンクリートガラ、杭などが見つかると、売主が契約不適合責任を問われることがあります。

どんな埋設物が「不適合」になるのか

家を建てる目的で買った土地から、建築の支障になる異物が出てきた場合は、契約不適合と判断されやすくなります。裁判例では、通常の整地や地盤改良の範囲を超える撤去工事が必要になる場合に、宅地として通常備えるべき性質を欠くと判断されています。

反対に、少量のゴミなど、建築に影響しないものは不適合とされないこともあります。埋設物が見つかったからといって、すぐに売主の責任になるとは限りません。

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売主のタイプで変わる責任の範囲

個人間の売買では、責任期間を短くしたり、免責にしたりする契約も多くあります。買主の立場では、契約書の特約の内容を必ず確認しましょう。

売主・買主それぞれが気をつけること

• 売主：解体を依頼する段階で、基礎や浄化槽、井戸、杭まで撤去するかを業者と取り決めておきます。解体後に、撤去したものを写真や報告書で確認しておくことも大切です。知っている埋設物は、必ず買主に告げましょう。
• 買主：以前の建物の種類や構造、土地の使われ方を確認しておきます。埋設物が見つかったら、撤去する前に写真や動画で記録し、売主や仲介会社にすぐ連絡しましょう。

実際に費用負担をめぐって争いになり、裁判に発展するケースもあります。高額になりそうな場合や話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談しましょう。

トラブルを防ぐために契約書で確認すべきこと

契約不適合責任は「契約の内容」が基準になるため、契約書と見積書の書き方がそのまま施主を守る材料になります。口頭で約束したことも、必ず書面に残してもらいましょう。

• 工事の範囲：建物本体だけでなく、基礎・塀・庭木・浄化槽・井戸・カーポートなどの付帯物をどこまで撤去するか
• 引渡しの状態：整地の方法（粗整地か、砕石を敷くかなど）と仕上がりの基準
• 地中埋設物の扱い：見つかったときの連絡方法、追加費用の計算方法、施主の承認を得る手順
• 責任期間：契約不適合責任の期間や申し出の方法。民法より短い期間が書かれていないか
• 近隣への損害：隣家などを傷つけたときの補償と、業者が加入している賠償責任保険
• 完了確認：完了時に施主が立ち会うこと、写真付きの完了報告書をもらうこと

見積書に「一式」としか書かれていない項目は、範囲が曖昧になりやすく、あとで「契約に含まれていない」と言われる原因になります。内訳を出してもらい、契約書に添付しておくと安心です。

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よくある質問

Q. 解体工事が終わって数か月後に、ガラの埋め残しに気づきました。もう請求できませんか？

契約書に期間を短くする特約がなければ、気づいた時から1年以内に業者へ通知すれば、撤去や費用の負担を求められる可能性があります。ただし、解体工事が原因だと示す必要があるため、写真などの記録を残し、早めに連絡しましょう。

Q. 「瑕疵担保責任」と書かれた古い契約書はどうなりますか？

2020年3月31日以前に結んだ契約には、原則として旧民法が適用されます。それ以降の契約で「瑕疵担保責任」という言葉が使われていても、現在は契約不適合責任のルールで判断されます。

Q. 業者が「解体工事に保証はない」と言っています。

任意の保証がないことと、法律上の責任がないことは別です。契約の内容と違う仕上がりであれば、保証がなくても責任を問える可能性があります。

まとめ

2020年の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。解体工事でも、契約どおりの仕上がりでなければ、施主は修補・代金減額・損害賠償・解除を求められます。期限は、不適合を知ってから1年以内に通知することです。

判断の基準は「契約の内容」なので、工事の範囲や引渡しの状態、地中埋設物の扱いを契約書に具体的に書いてもらうことが、いちばんのトラブル予防になります。解体後の土地を売買する場合も、特約の内容を必ず確認しましょう。

※この記事は一般的な情報です。個別の案件については、弁護士などの専門家にご相談ください。

参考リンク：民法改正に伴う請負契約の担保責任の整理 – 国土交通省