借地に建てた家の解体や処分方法とは？借地権や原状回復義務も解説！

借地に建てた家の解体や処分方法

まずは、借地に建てた家の解体や処分方法について確認していきます。地主との交渉で契約期間や手続きが決められることも多いですが、家主としては家を解体したり処分したりしたいと考えることもあります。

その際に、どういった選択肢があるのか頭に入れておくことがポイントです。地主への買取依頼や底地との同時売却なども含めて、複数の選択肢の中から最適なものを選ぶことができます。そうした1つ1つの選択肢の細かい部分について、具体的に確認していきましょう。

地主への買取依頼

借地に建てた家の処分方法として、まずは地主への買取依頼を挙げることができます。いわゆる借地権と呼ばれる権利を地主に買い取ってもらうことで、借地上の建物も同時に処分することができます。

地主の中には借地権を返してもらって、自分が所有権を持った土地にしたいと考えている人も少なくありません。そうすることで、地主としては自分の自由な形で土地活用をすることができるからです。

そのため、家を解体したり処分したりしたいと思った場合は、まず地主への買取依頼を検討してみることがおすすめです。

買取依頼をする場合は、建物付きで買い取ってもらうのか、それとも建物を取り壊した状態で買い取ってもらうのかといった部分を地主と交渉する必要があります。取り壊す場合は、解体する際の費用負担も含めて話し合いの場を設けることがポイントです。

いずれにしても、まずは地主への買取依頼を優先的な選択肢として持っておくことで、スムーズな解体や処分へとつなげることができます。

底地との同時売却

借地に建てた家の解体や処分方法として、底地との同時売却を挙げることもできます。地主が借地人から借地権を買い取りたいと思っていない場合、地主が所有している底地と借地権を同時に売却することで、借地に建てた家を処分することができます。

底地との同時売却は一般的な不動産売買と同様の考え方となります。底地と借地権をそれぞれ単独で売却するよりも、同時売却した方が高く売れる可能性があるところがポイントです。基本的には第三者に底地と借地権を同時に売却することになります。

その際に地主と借地人との間で、売却価格の配分を決めることになります。基本的には借地権割合によって配分が決まりますが、地主の言い分も踏まえた上で妥結点を探ることが求められます。

また、底地との同時売却については、新たな買主が地権者と地主とそれぞれ契約を結ぶことになります。そのため、手続きが複雑になることがネックポイントです。できるだけ同時売却を手掛けたことがある業者へ依頼することで、スムーズな契約手続きを行うことができます。

第三者への売却

続いての選択肢として、第三者への売却を挙げることができます。地主への買取依頼が不調に終わった場合や、底地との同時売却も厳しいと感じたら、借地権のみを第三者に売却してしまうのです。

この場合は個人相手に売却することもできますし、買取業者を探して売却することもできます。いずれの手段にしても、地主から借地権の譲渡承諾をもらう必要があります。また、家の建替を前提として売却の場合は、建替承諾も受ける必要があります。

個人の方に売却する場合は、、建物への抵当権設定の承諾(ローン承諾)も重要なポイントとなります。ローン承諾をいただくことができなければ、住宅ローンを組めない可能性が高くなり、現金での支払いとなってしまうからです。したがって、売却する相手の特性や経済状況なども踏まえた中で手続きを進めていくことになります。

地主との交渉も含めて大変だと感じる場合は、借地権の取り扱いに慣れている不動産会社に依頼するという選択肢も挙げられます。多少の費用負担はありますが、そうした道のプロに任せるのもおすすめです。

賃貸物件としての活用

借地に建てた家の処分方法として、賃貸物件としての活用を挙げることもできます。これまで紹介してきたような手段で処分できそうにない場合や、なかなか地主からの協力を得るのが難しいと感じた場合は、借地権はそのまま保有しておき、賃貸物件として運用してみるのも有効です。

借地上の家を第三者に貸し出しても、借地権上の問題に抵触することはなく適切な行為と見なしてもらうことができます。賃貸物件としての活用については、特に地主から承諾を得る必要もないので、借地人自身の判断で行えます。

売却しても思ったような金額が得られそうにないと感じた場合は、賃貸物件として家賃収入を得る方がメリットが大きいこともあります。その辺も踏まえて選択肢の1つに入れておくことがおすすめです。

注意しておきたいポイントとして、大規模なリフォームや増改築を行う場合が挙げられます。その際は地主からの承諾を得る必要があるので、事前に賃貸物件として活用する旨を伝えておくのが賢明です。経年劣化に伴うリフォームやちょっとした壁の修繕程度であれば、地主からの承諾がなくても行うことができます。

更地返還

最後にご紹介する処分方法として、更地返還を挙げることができます。家の立地や諸条件によっては、借地権の売却や賃貸物件としての活用が難しいケースもあります。買取業者に買取を依頼しても、なかなか交渉が進展しないこともあります。

その場合に物件をそのままにして借地権も譲渡できないと、借地人としては無駄に地代ばかりを支払い続けることになります。そうした状況を打破するのが更地返還です。

更地返還をする場合、原則として建物の解体にかかる費用は借地人が支払うことが一般的です。特に何か収入が得られるわけではなく、借地人にとってメリットがあるわけではありません。それでも、借地権を手放せずに地代を払い続けることになるよりは、状況が改善されると考えることができます。

したがって、いずれの選択肢も取れなかった場合の最終的な手段として更地返還を視野に入れることが賢明です。場合によっては、解体費用の一部や全部を地主が負担してくれることもあります。地主としても、解体費用だけで借地権を取り戻せることにメリットを感じることがあります。

それは、所有権の土地として活用したり、新たな家や建物を立てたりするといったことができるからです。借地権の買取を断られた場合は、地主に対して解体費用の負担交渉をしてみるのもおすすめです。

借地を更地返還する際の費用負担

借地に建てた家の解体や処分方法について、具体的にご紹介してきました。最後の選択肢として借地を更地返還することを挙げましたが、その費用負担についてもう少し細かく解説を行っていきます。最終的な手段として借地を更地返還することが有効ですが、その際の原則や費用相場を認識しておくことも大切です。

地主との交渉の余地があるのかや立地条件の確認なども含めて、理解を深めていきましょう。

原則は借主側の負担

借地を更地返還する際の費用負担について、原則は借主側の負担と考えることができます。借地を更地として返還する場合は、解体費用なども含めて借主が負担をして原状回復を行うのが一般的となっています。

地主との間で特別に何か約束をしていたり、契約の際の補足事項などで書類に記載がなければ原則として費用は借主側の負担です。まずは、この点を認識しておく必要があります。

一方で、場合によっては地主に対して買取請求を促すこともできます。借主側としては、いわゆる建物買取請求権と呼ばれる権利を行使することができます。ただし、この建物買取請求権についても絶対的なものではなく、地主との協議の上で最終的な判断が下されることになります。

建物が新しい場合や地主側に何らかのメリットがある場合など、地主が買い取っても良いと判断した場合は解体費用を負担してもらうことができるのです。借主側には地主に対して建物買取を請求する権利があることを覚えておきましょう。

更地にする場合の費用相場

原則として借主側の負担となる更地返還ですが、その費用相場についても確認していきます。立地条件や建物の構造によって変わってくる部分もありますが、ここでは建物の構造に注目をして費用相場をご紹介します。実際に1坪あたりの解体費用について、以下の表にまとめていきます。

上記のような形で、建物の構造として頑丈さが増すほど、解体費用の金額も高くなっていきます。木造住宅の方が解体にかかる時間や労力が少なくて済むことから、費用相場も安くなりがちです。一方で、鉄筋コンクリート造の場合は解体にかかる時間や負担が増すため、解体費用相場も高くなることが多いです。

建物の面積や立地している場所によって費用が変わってくることもあります。実際に解体を依頼する場合は、複数の業者に見積もり依頼をして、その中から最善の選択をすることが賢明です。

立地条件の確認

借地を更地にする場合の解体費用相場については、立地条件の確認も重要なポイントです。建物の構造もそうですが、解体工事をする際の作業のしやすさが費用の多寡に影響を与えることも少なくありません。

例えば、家の周囲が開けていて重機が入り込みやすい場所であれば、比較的費用を安く済ませられることもあります。一方で、住宅の前の道路が狭くて重機が入り込みにくかったり、借地の上に高圧線があって重機を使えなかったりするような場合には、費用が高くなることもあります。

こうした立地条件の部分については、現地調査を通して業者からの提示を受けることが重要です。しっかりとしたコミュニケーションを取ることで、費用負担に対する納得感を高めることができます。

アスベストの有無

また、家を解体する際の費用相場として、アスベストの有無が関わってくる部分もあります。家や建物内部にアスベストが使用されている場合は、その撤去費用も含まれるため、全体的な金額が高まることになります。

アスベストが含まれていると、通常の解体工事と比較して必要となる手続きや作業が多くなることもあり、費用がかさみます。アスベストが飛散しないようにするための集じんや排気装置の設置といった作業も必要となります。

アスベストの使用に関しては、2006年をもって禁止とされています。したがって、2006年以前に建てられた家に関しては、アスベストが使用されている可能性があるので注意が必要です。また、家の構造が木造であれば、アスベストが使われている可能性はそれほど高くありません。アスベスト有無の確認も含めて、事前調査を入念に行ってもらうことが大切です。

借地の解体と借地権

ここからは、借地の解体と借地権に注目をして解説を行っていきます。借地権については、一定の契約期間のもとで、地主と借地人の間で契約が締結されるものです。その中で、新借地法と旧借地法との違いにも注目しながら、理解を深めておくことが重要です。

借地の原状回復義務や建物買取請求権についても詳しく解説していきます。

借地権の契約期間

まずは、借地権の契約期間から確認していきます。借地権の契約期間については、最低30年以上と定められています。契約期間を更新する場合は、同一条件での更新を前提として、1回目の更新は20年以上、2回目の更新は10年以上と定められています。

契約更新に関しては借地人に優先権があり、地主側が契約更新を拒絶することは原則として認められていません。正当な事由がある場合を除き、借地人の意思が尊重される形となります。

契約期間の設定も含めて、地主と借地人は綿密なコミュニケーションを取ってお互いの関係を良好に保つことがポイントです。

新借地法と旧借地法の違い

新借地法と旧借地法との違いについても確認していきます。借地法については平成4年に法律が改正されており、それまでのものとは内容に違いが見られるようになっていきました。

旧借地法では借地人を保護する内容が強くなっており、土地の更新は自動更新が前提といった状況でした。借地人としては半永久的に土地を借りることができる状態で、地主としては相場よりも安い地代しか手に入らなかったこともあります。

平成4年の改正に伴って誕生した新借地法では、上記で紹介したように最低30年以上という契約期間の定めが義務付けられるようになりました。これによって、地主側も自分の意思で契約期間を決められるようになった部分があります。更新に関する期間も正式に定められて、一定期間が終了すると、地主に土地が返還されるような仕組みも整ってきました。

したがって、新借地法の方がより地主と借地人の双方に配慮した内容になったと考えることができます。それでもまだ借地人の方にプライオリティーがありますが、契約期間については地主側の意見も反映されやすくなりました。

旧借地法から続く契約

平成4年に改正された借地法ですが、旧借地法から続く長期間にわたる契約の場合に気になる部分も出てきます。それは旧借地法が優先されるのか、それとも新借地法が優先されるのかという点です。

結論から申し上げると、旧借地法から続く契約の場合はそのまま旧借地法の内容に則って契約が続くことになります。これは新借地法附則第6条でも規定されており、更新後も旧借地法の適用を受けることになっています。

つまり、契約の更新期間を迎えた場合でも、地主側としては1回目は20年以上、2回目は10年以上といった新たな契約期間を提示することができません。借主側の意向が優先される状態が続くことになります。

どちらの借地法が使われているのかについては、借地契約書に記載があります。借地の上に建物や家を建てている場合は、一度借地契約書を確認してみることがおすすめです。

借地の原状回復義務

借地の契約や返還に関しては、原状回復義務の規定についても理解しておくことが重要です。土地の賃貸借契約書を締結する場合は、一般的には原状回復義務に関する規定があり、建物の収去に関しての内容が盛り込まれています。以下のような内容が一般的です。

つまり、前提として借主側は土地を借りた時と同じような状況に戻して地主に返還することが求められています。まずは原状回復義務について頭に入れつつ、次の建物買取請求権の概要を理解することがポイントです。

借地の建物買取請求権

それでは、借地の建物買取請求権についても確認していきます。借地の建物買取請求権とは、地主と借地人の間で土地賃貸借契約が期間満了した場合に、借地人に対して与えられる権利のことです。賃貸借契約が満了した際や期間満了後に、地主は借地人に対して有効な異議を出すことで、契約更新に応じない可能性もあります。

その際、借地人は借りた土地の上に建物が残っている場合に、残っている建物を時価で買い取るように地主に対して請求することができます。これが借地の建物買取請求権と呼ばれるものです。

借地人が建物買取請求権を行使した場合、基本的に地主は建物の買取を拒否することはできません。地主が有効な異議を出して借地人との契約更新に応じなかった場合、建物買取請求権を行使されたらそれを受け入れざるを得ないのが現状です。

ただし、合意解約と呼ばれる形で、地主と借地人の双方が合意の上で土地賃貸借契約の終了を取り付けた場合は、建物買取請求権は発生しないと考えておいて問題ありません。

つまり、地主と借地人の双方が合意して土地の賃貸借契約を解約した場合は、借地人が建物を買い取って欲しいと言っても、地主が建物を買い取る義務はないということです。

建物買取請求権の内容が行使されるのは、あくまでも地主側の有効な異議によって土地貸借契約が満了した場合のみです。借地人としてはその点にも注意を払いながら、建物買取請求権を行使するかどうか判断することが重要です。

地代の不払いといった債務不履行や、その他の契約違反によって土地賃貸借契約が解除された場合も、原則として借地人側の建物買取請求権が認められることはありません。地主側にも一定の保護があるのが建物買取請求権であり、何でも認められるわけではないので借地人としては注意が必要です。

借地の建物を解体して更地にする場合

ここからは、借地の建物を解体して更地にする場合の対応について確認していきます。土地賃貸借契約の契約期間満了など、何らかの事情で建物を解体して更地返還したいと考えることも出てきます。その際にどういった考え方を持っておけば良いのか、そのポイントをご紹介していきます。

解体業者選びや地主との協議も含めて、できることに対して最善を尽くすことが求められます。その中で少しでも借地人にとって有利な展開にできるような対応を取ることが賢明です。

解体業者選び

借地の建物を解体する際は、基本的に解体業者に工事を依頼することになります。その際の業者選びに関して、適切に工事を行ってくれる業者を選定することが重要です。

業者によっては解体工事をして廃材を処分するまでしか行わなかったり、更地にする際にそれほどきれいにしてくれなかったりといったケースがあります。そうした業者への依頼を避けるために、複数業者に見積もり提示と作業手順の提示を依頼して、その中から業者選びを進めていくことが賢明です。

せっかく地主との返還交渉がまとまっても、解体や更地にする作業が思うように進まないと費用面でもスケジュール面でも苦労することになります。借地人としては解体業者選びも含めてしっかりと対応することが重要です。

地主との協議

解体業者選びに際しては、地主との協議もポイントとなります。地主によっては、解体業者との付き合いがあり、指定した解体業者に依頼して欲しいと伝えてくることもあります。そうなってくると、借地人の費用負担が高まるリスクも発生します。

本来であれば複数の解体業者から見積もりを依頼して、その中から負担感の低い業者に決めることもできます。しかし、地主から依頼された解体業者の場合、思わぬ高額な費用になってしまうこともあるのです。

その場合は、地主と交渉の上、費用の一部を負担してもらうか他の業者に依頼しても良いかなどの交渉を重ねることが大切です。基本的に土地の賃貸借契約を結ぶ際に、契約書に解体業者に関する記載があった場合は、その記載内容が優先されます。

建物を解体する際に、契約書に解体業者の指定があった場合は、その業者に依頼をして解体工事をしなければなりません。

一方で、契約書に解体業者に関する記載がないのであれば、基本的に借地人の意思で解体業者を選ぶことができます。地主側は口頭で解体業者を指定してくることもありますが、契約書に記載がなければ絶対的なものではありません。その場合は、双方にとってベターな判断ができるように協議を重ねることがポイントです。

信頼できる業者に依頼する

解体業者選びに関しては、契約書の記載内容や地主との協議によって最終的な判断を下すことが求められます。

基本的に大切にしたいのは、信頼できる業者に依頼するということです。建物の広さや大きさによっては国からの認可がなくても解体工事を行えてしまうことがあります。そうなると、解体工事に不慣れな業者や専門外の業者が取り壊しを行うという可能性も出てきます。

そうではなく、見積もり提示や作業手順の提示などを含めて、コミュニケーションに問題のない業者を選ぶことが重要です。建物の解体に際しては、廃材の処分火や養生費、重機使用の費用など、確実にかかってくる費用があります。そうした費用を抜きにして安い価格を提示してくる場合は、後から追加請求を行ってくるようなこともあります。

そうした業者側の都合に振り回されないように、交渉の段階でしっかりとした見積もり提示と工事プランを説明してもらうことが重要です。

少なくとも2社から3社程度は話を聞き、その中から信頼できる業者に解体工事を依頼するようにしましょう。そうすることで、安心して更地返還を進めることができます。

まとめ

借地に建てた家の解体や処分方法、費用負担の考え方、現状回復義務や建物買取請求権などについて具体的にご紹介してきました。借地法に関しても、新借地法と旧借地法で考え方が異なることを理解しておきたいところです。

土地の賃貸借に関しては、地主といかに密にコミュニケーションを取ることができるかという点も重要なポイントと言えます。その中で借地人に認められた権利などを行使することが賢明です。

借地に建てた家の解体や処分方法に関しても複数の選択肢があります。その中から最善の選択をすることができるように、いろいろなケースを想定しておきましょう。そうすることで、いざという時にベストな判断をすることができます。